全国商品房销售金额在过去一年再创新高。

  1月17日，蓝冠测速官网国家统计局发布2019年1—12月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，2019年1-12月份，全国商品房销售额159725亿元，踏上新的历史高点。而按一年365天计，去年我国每天卖房收金438亿。

  “我国房地产市场具有一定韧性，即使在2019年房住不炒、因城施策的大背景下，行业规模又创新高。”58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者指出，但更值得注意的是商品房销售规模增速已经在减缓，市场也已经明显趋于理性。

  销售市场表现不佳，也带动房地产开发投资也走弱。国家统计局数据显示，2019年1—12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1—11月份回落0.3个百分点。时代周报记者注意到，这已经是从2019年1-4月以来，全国房地产开发投资同比增速持续第八个月增速放缓。

  交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示，我国房地产开发投资额主要由两大组成部分构成，一是建安投资，对房地产投资额贡献占比约六成，二是土地购置，对房地产投资额贡献占比约三成。目前建安投资仍处在较快增长通道，土地投资则总体徘徊在地位区间，由此预判，预计2020年房地产投资增长将自高位缓降，增速区间可能在7%左右。

  销售艰难上升：收入增加 规模收缩

  虽然159725亿元的销售数据，但距离此前行业普遍预测的全年16万亿的销售额，还有275亿元的缺口。

  这也说明12月的表现不如预期。易居研究院智库中心研究总监严跃进向时代周报记者表示，“之前大家在预测的时候，事实上是根据1-11月的销售面积和销售金额来进行的。2019年1-11月，我国商品房销售数据出现了明显的正增长。所以大家对于1-12月的预判也会相对乐观。但最终我们看到国家统计局的数据，1-12月全国的商品房销售由正转跌，并不如预期。”

  诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也持同样观点。国仕英表示：“三季度以来，蓝冠测速官网一些城市因城施策对调控政策进行了微调，以及三季度以来的以价换量策略也进一步提振了市场信心，使得10月、11月销售面积增速正向增长，但随着政策微调城市数量逐渐增多，市场逐渐回归理性，购房者观望情绪增厚，入市积极性下降，使得12月销售面积增速下滑。”

  数据显示，2019年1-12月，全国共成交商品房面积171558万平方米，同比下降了0.1%。而2019年1-11月，商品房销售面积为148905万平方米，同比增长0.2%——延续了1-10月份的正增长。

  “0.1%的降幅其实非常小。但也值得关注。”严跃进表示，“从历史数据上看，上一次销售面积同比负增长还要回溯到2014年，此后从2015年到2018年，我国全国商品房销售面积同比增速都保持了正增长。而2019年，这个情况再次出现。这和2019年的宏观经济情况和房地产市场情况都有关系。”

  这或许折射了我国楼市的销售乏力。预计2020年市场压力也未减轻。

  中指研究院预测指出，2020年“房住不炒”的主基调不会改变，市场预期也会更趋理性，随着让价促销刺激需求入市的边际效应减弱，市场规模调整幅度将加剧；但与此同时，城镇化进程的不断推进、改善型需求的持续释放对市场规模仍有较大支撑，销售面积整体调整幅度有限，综合来看，预计房地产市场规模降幅在5.0%~6.5%之间。

  开发投资增速回落但仍有韧性

  2019年1-12月，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，增速比1—11月回落0.3个百分点。在销售降温、年底施工淡季到来的影响下，不出意外地继续下滑。

  9.9%为全国房地产开发投资同比增速最低点，“但其韧性仍然不低。”夏丹表示。

  根据国家统计局1月17日同期发布的2019年全国固定资产投资投资数据，全年全国固定资产投资（不含农户）同比增长5.4%。其中基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长3.8%；制造业投资同比增长3.1%。在固投三大支撑来源中，房地产投资的增速仍明显高于基建和制造业。

  “建安投资的较快增长是房地产开发投资保持强劲增长的内核来源。”夏丹分析认为，数据显示，2019年1-12月全国房屋施工面积89.4亿平方米，比上年增长8.7%，增速与1-11月持平，比上年加快3.5个百分点。“这一增速自2019年3月以来维持8%以上，连续处于五年来最高施工增长区间。目前行业项目施工处在高峰期，下行周期长尾预期增强项目开发意愿。加之单位施工强度缓慢提升是长期趋势，预计2020年建安投资将依然坚挺。”

  土地投资仍在拖累。国家统计局数据显示，2019年1-12月，房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比上年下降11.4%；另外，土地成交价款14709亿元，下降8.7%。而上年同期，这两个数据还保持了两位数以上的同比正增长。

  “土地购置面积和成交价款双负增，反映了开发企业拿地总体偏谨慎。”夏丹表示。

  不过，土地投资侧似乎还存在机会。时代周报记者留意到，虽然2019年行业并不乐观，房地产行业金融环境也趋紧。但全年房地产开发企业土地购置面积降幅在持续收窄——数据显示，2019年1-12月，房地产开发企业土地购置面积同比下降11.4%，降幅比1—11月收窄2.8个百分点。这也是房企购地面积从1-8月以来，连续第五个月降幅收窄。

  “2019年全年房企拿地存在明显的先抑后扬。上半年市场热度较高，但供应量小、房企选择面窄。而下半年受土地调控影响在热点城市拿地热情有明显减少，拿地的广度和数量有所增长，联合拿地的现象也逐步增多，加之下半年市场土地供应放量也明显高于上半年，导致土地销量有所回升。所以下半年房企购置土地面积降速逐步收窄。”张波指出。

  在资金侧，2019年虽然房企三分之二的时间都处在融资环境收紧的压力中，但年底数据显示，房企实际到位资金并未骤减。

  根据国家统计局数据——2019年，房地产开发企业到位资金178609亿元，比上年增长7.6%，增速比1—11月份加快0.6个百分点。

  “这主要得益于销售回款。”国仕英表示，“目前全国商品房销售稳定增长，所以房企资金面虽然趋紧，但仍较为充足。”

  从数据来看，2019年1-12月，房企到位资金来源中，国内贷款同比增速呈现了明显的持续下降的态势——2019年全年房企到位资金中，其中国内贷款25229亿元，增长5.1%，增速较1-11月降低0.4个百分点。这也是国内贷款给房企注资同比增速连续第四个月增速回落。

  值得注意的是，对房企到位资金贡献占比较大的自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款则呈现了一定幅度的增速上升。