3月5日，北京房地产中介行业协会公布疫情防控时代提防和化解住房租赁行业纠纷指引。

　　以下为全文：

　　为提防和化解新冠肺炎疫情防控时代住房租赁行业矛盾纠纷，维护群众正当权益，稳固市场秩序，凭据有关执法法规和政策划定，北京房地产中介行业协会制定本指引。

　　住房租赁履约纠纷

　　01 风险提醒

　　疫情时代，各地多接纳差别水平的社区、交通管控，以及相关职员隔离或居家考察等措施，以致部门承租人无法正常栖身租赁衡宇、租期届满物业交割和迁居未便、租赁中介企业谋划难题等问题，可能引发履约纠纷。主要显示：

　　◆ 租赁中介企业未经出租人赞成延付或拒付租金

　　◆ 续租环节租赁中介企业片面上涨租金

　　◆ 退租环节暂时无法解决物业交割手续或迁居腾房

　　◆ 保洁、维修等服务纠纷

　　◆ 因履约纠纷，租赁当事人接纳驱离租户、群集生事等欠妥方式非理性维权的风险

　　02 相关执法和政策划定

　　《中华人民共和国民法总则》第一百八十条划定：“因不可抗力不能推行民事义务的，不负担民事责任，执法尚有划定的，遵照其划定。不可抗力是指不能预见、不能制止且不能克服的客观情形。”

　　《中华人民共和国条约法》第一百一十七条第一款划定：“因不可抗力不能推行条约的，凭据不可抗力的影响，部门或者所有免去责任，但执法尚有划定的除外。

　　当事人延迟推行后发生不可抗力的，不能免去责任。”第一百一十八条划定：“当事人一方因不可抗力不能推行条约的，应当实时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理限期内提供证实。”

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国条约法>若干问题的注释（二）》第二十六条划定：“条约建立以后客观情形发生了当事人在订立条约时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大转变，继续推行条约对于一方当事人显著不公正或者不能实现条约目的，当事人请求人民法院调换或者排除条约的，人民法院应当凭据公正原则，并连系案件实际情形确定是否调换或排除。”

　　凭据以上执法划定，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，为了珍爱群众康健接纳的响应疫情防控措施，在执法上可组成不可抗力或形式调换。但在详细住房租赁条约关系中，应连系条约目的、受疫情影响水平、因果关系等因素，综合判断适用不可抗力照样形式调换，并根据公正原则确定各方责任。此外，如果是在租赁当事人延迟推行后发生不可抗力的（如疫情前应付租金未支付的），不能因此主张免责。

　　03 提防化解建议

　　◆ 出租人、承租人、租赁中介企业因受疫情影响，确实不能继续推行条约的，要实时通知对方，以减轻可能造成的损失，并在合理限期内提供相关证实质料。

　　◆ 租赁中介企业应本着同等自愿和老实信用原则，与出租人协商疫情防控时代租金减免、延缓支付、延伸空置期等问题，尽最大努力争取出租人明白，制止片面拒付租金。

　　◆ 租赁当事人应提前就续租租金调整等问题举行相同，制止因个体短期续租营业调高租金，引发误读和炒作。

　　◆ 租期届满，租赁当事人只管接纳无接触方式举行物业交割、资金结算；承租人暂时无法迁居腾房的，租赁中介企业或出租人应给予合理脱期限期。

　　◆ 租赁中介企业应合理调剂衡宇管家、维修、保洁等一线服务职员，就是否需要上门服务、上门服务时间等问题与承租人充实相同，做好入户作业防护措施。

　　◆ 租赁中介企业应认真梳理完善客户回答口径，增强客服职员培训，注重态度语气，制止简朴粗暴。

　　◆ 租赁当事人应通过正当途径理性维护自身权益，优先通过协商解决纠纷；协商不成再通过诉讼等途径维权，并注重网络和保留相关证据，不赶人、不聚众，不使用暴力维权。

　　劳动关系纠纷

　　01 风险提醒

　　受疫情及防控措施影响，部门租赁中介企业无法正常复工谋划、短期现金流吃紧、员工返京后需要举行隔离或居家考察，可能引发劳动关系纠纷。主要显示为：

　　◆ 员工无法正常到岗上班

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　　◆ 租赁中介企业不能定时支付员工薪酬

　　◆ 租赁中介企业在疫情时代单方排除劳动关系。

　　02 相关执法和政策划定

　　《中华人民共和国盛行症防治法》第四十一条第二款划定：“在隔离时代，实行隔离措施的人民政府应当对被隔离职员提供生涯保障；被隔离职员有事情单元的，所在单元不得住手支付其隔离时代的事情待遇。”

　　《中华人民共和国劳动条约法》第八十五条划定：“用人单元有下列情形之一的，由劳动行政部门责令限期支付劳动待遇、加班费或者经济抵偿；劳动待遇低于当地最低人为尺度的，应当支付其差额部门；逾期不支付的，责令用人单元按应付金额百分之五十以上百分之一百以下的尺度向劳动者加付赔偿金：（一）未根据劳动条约的约定或者国家划定实时足额支付劳动者待遇的……”

　　《人力资源社会保障部办公厅关于妥善处置新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控时代劳动关系问题的通知》（人社厅明电[2020]5号）第一条划定：“对新型冠状病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接触者在其隔离治疗时代或医学考察时代以及因政府实行隔离措施或接纳其他紧急措施导致不能提供正常劳动的企业职工，企业应当支付职工在此时代的事情待遇，并不得依据劳动条约法第四十条、四十一条与职工排除劳动条约。”

　　第二条划定：“企业因受疫情影响导致生产谋划难题的，可以通过与职工协商一致接纳调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式稳固事情岗位，只管不裁员或者少裁员。相符条件的企业，可按划定享受稳岗补助。

　　企业歇工停产在一小我私家为支付周期内的，企业应按劳动条约划定的尺度支付职工人为。跨越一小我私家为支付周期的，若职工提供了正常劳动，企业支付给职工的人为不得低于当地最低人为尺度。职工没有提供正常劳动的，企业应当发放生涯费，生涯费尺度按各省、自治区、直辖市划定的设施执行。”

　　据此，对于新型冠状病毒感染的患者、疑似病人、密切接触者，在其隔离治疗时代或医学考察时代，以及因政府部门实行隔离措施或者接纳其他紧急措施不能提供正常劳动的职工，租赁中介企业不得片面与员工排除劳动关系，且不得住手支付员工在此时代的事情劳动待遇。但员工存在重大过错或者双方协商一致的，可以排除劳动关系。

　　03 提防化解建议

　　◆租赁中介企业应凭据岗位特点，天真接纳居家办公、互联网办公等形式有序推进复工

　　◆ 租赁中介企业应当放置专人增强员工心理疏导和生涯帮扶

　　◆ 对因疫情未实时复工的员工，租赁中介企业应按劳动条约约定的尺度支付员工人为；跨越一小我私家为支付周期的可以按有关划定支付人为或发放生涯费

　　◆ 受疫情影响谋划难题的租赁中介企业，可通过与员工协商接纳调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式，稳固事情岗位，只管不裁员或少裁员。

　　企业落实疫情防控措施风险

　　01 风险提醒

　　疫情时代，因对外来职员进入社区举行限制，租赁中介企业实地带看、收房存在“进门难”问题，如处置欠妥故障或者拒绝执行防控措施，可能面临行政处罚甚至负担刑事责任。此外，个体企业可能因麻痹大意等存在落实防控措施不到位的风险。

　　02 相关执法和政策划定

　　《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十划定：“有下列行为之一的，处忠告或者二百元以下罚款；情节严重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款：（一）拒不执行人民政府在紧急状态情形下依法公布的决议、下令的……”

　　《中华人民共和国突发事件应对法》第六十六条划定：“单元或者小我私家违反本法划定，不服从所在地人民政府及其有关部门公布的决议、下令或者不配合其依法接纳的措施，组成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚。”

　　《中华人民共和国盛行症防治法实行设施》第七十条划定：“有下列行为之一的单元和小我私家，县级以上政府卫生行政部门报请同级政府批准，对单元予以通报批评；对主管职员和直接责任职员由所在单元或者上级机关给予行政处分。

　　（一）盛行症暴发、盛行时，故障或者拒绝执行政府接纳紧急措施的；（二）盛行症暴发、盛行时，医疗保健职员、卫生防疫职员拒绝执行各级政府卫生行政部门召集其加入控制疫情的决议的；（三）对控制盛行症暴发、盛行负有责任的部门拒绝执行政府有关控制疫情决议的；（四）无故阻止和阻挡依法执行处置疫情义务的车辆和职员的。”

　　凭据《北京市人民政府关于进一步明确责任增强新型冠状病毒感染的肺炎预防控制事情的通知》《北京市人民政府办公厅关于落实“四方责任”进一步增强重点人群、场所和单元新型冠状病毒感染的肺炎防控事情的通知》《北京市新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区（村）防控事情方案（试行）》《北京市住房和城乡建设委员为关于增强本市租赁中介行业疫情防控的通知》等要求，各租赁中介企业开展的疫情防控事情要纳入社区（村）防控系统，严酷落实社区防控要求，配合社区摸排往来职员情形，并提供出租衡宇和承租人动态信息等。

　　03 提防措施建议

　　◆ 租赁中介企业应完善线上服务，多指导客户通过VR、视频等方式看房；确需实地带看的，应征得社区赞成

　　◆ 对出租人确有委托出租意愿的，租赁中介企业可先通过视频等方式查看衡宇状态，评估收房价格，与出租人协商起租期和空置期等事宜，物业交割、装修革新等营业待疫情竣事后有序开展。

　　◆ 租赁中介企业要时刻紧绷疫情防控之弦，充实认清形势，凭据疫情防控要求，调整完善内部管理制度、营业流程，坚决配合社区做好各项防控事情。

　　北京房地产中介行业协会

　　2020年3月5日

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