文旅地产以文旅康养商体教等产业为依托，地产为载体，数据显示，百强房企中已经有一半以上的房企涉水文旅领域。

其中，至少已有10家房企专门成立了文旅集团公司，其中不乏恒大、碧桂园、融创、保利等地产巨头。

疫情对纯运营型企业影响最大

凭据文旅部数据中心统计，2019年春节假期天下旅游总收入到达5000亿元，按春节假期收入占一季度收入50%-60%的比例估算，预计一季度总收入约8500-10000亿元。

凭据现在的疫情防控措施和希望情形，乐观估量，2020年整年文旅产业收入损失也将超10000亿元。

在这其中，疫情对纯运营型企业影响最大。因疫情影响，华侨城于1月25日起天下各地所有华侨城旅游景区所有暂停开放，包罗旗下最大IP主题公园欢乐谷；融创文旅旗下融创乐园、融创水天下、融创雪天下、融创影戏天下、融创秀等周全闭园、闭馆，坚决杜绝疫情扩散；远洋蔚蓝海岸、安仁古镇、七彩云南·古滇名城等文旅地产项目也纷纷作废春节流动……

景区所有关闭，企业不仅没有盈利，还要承受着装备和资产维护的用度。

相比之下，盈利模式更多元化的房企，如文旅、旅店、地产、特色产业的等多种产业融合，则能够相对降低产业谋划的风险。

多省市推动文旅行业恢复营业 

现在，已有多个省市推动旅游业的有序复工复产。

如2月26日，云南省文化和旅游厅制订印发《云南省文化和旅游厅转发文化和旅游部公共服务司关于印发公共图书馆、文化馆（站）恢复开放工作指南和资源开发司关于印发旅游景区恢复开放疫情防控措施指南的通知》，强调要坚持分区分级，不搞“一刀切”，坚持防疫优先，并做好恢复开放的预案和准备工作。

3月5日，贵州省政府督查组也前往青龙洞景区，镇远步行街、石屏山景区，舞阳文化园建设项目点等开展了实地督查，并召开了督查5A级景区开放、项目复工复产情形座谈会。

三亚市委、市政府也已公布《三亚市支持旅游企业生长十条政策措施》为疫情后旅游市场加速恢复，推动旅游业转型升级提供强有力保障。

与此同时，已有不少景点和文旅项目最先陆续恢复营业。

2月19日杭州西湖景物名胜区所属公园景点开放，2月20日，丽江文旅局公布《丽江市旅游行业周全恢复营业的通告》，宣布全市旅游行业周全恢复营业，这意味着，玉龙雪山和丽江古城等景区将逐渐恢复开放营业。

3月9日，上海迪士尼度假区公布新闻称，作为分阶段恢复运营的第一步，上海迪士尼度假区的部门体验与服务将于3月9日起重新开放。3月10日，广州融创雪天下恢复营业

据了解，主题公园类文旅项目春节时代的收入，约能占其整年收入三至四成。闭园一个月，大型主题公园企业成本消耗超亿元，对整个行业来说损失已达上百亿元，只有尽快的恢复营业，才气降低对相关企业整年营收业绩的影响。

后疫情时代，商业地产如何走出困局？

百强房企一半以上涉水文旅

受制于2019年住宅市场严肃调控和企业融资渠道收紧的双重影响，千亿规模企业竞争加剧，推动企业从“周全结构”转向 “逐渐聚焦”，明确多元生长偏向，聚焦地产强关联营业，商业、文旅、物管、租赁，已成资源红海，文旅地产作为其中的主要生长偏向之一，历经市场洗礼最先蜕变。

文旅地产的主要模式有主题乐园、特色小镇及文旅综合体等。2019年天下文旅地产项目投资总计221个，总投资金额跨越1.6万亿元。

据不完全统计，现在，百强房企中，已经有57%的房企涉水文旅地产领域，如恒大重点打造自有主题乐园，落子着眼三四线都会，抢占未开发市场，模式为主题乐园 配套地产；碧桂园深耕文旅综合体、特色小镇类项目，结构起始于其起家地广东，后扩大至北京、外洋等地；融创同样是自有主题乐园开发模式，融创文旅城结构区域在资源优势区域及二线都会。其他文旅公司以谋划文旅综合体和特色小镇项目为主。

值得一提的是，融创延续三年依附自力操盘文旅项目，进入房企销售百亿榜，2019年济南融创文旅城以134.5亿元成就位列金额榜榜首，重庆融创文旅城、昆明融创文旅城则各以114.6元及107亿元占有另外两席。

停止现在，融创文旅在天下共结构了10座文旅城、4个旅游度假区和24个文旅小镇，涵盖41座主题乐园、26个文旅商业、近100家高端旅店，融创文旅已成为全球最大的文旅物业持有者以及最大的文旅物业运营商。

同时，更多的企业和项目运营存在体验不佳、盈利模式单一、同质化严重等征象。如龙口、大连等区域的文旅地产项目均遭遇销售缓慢后续缺乏人气的问题，给开发商带来很大的资金压力。

跳脱“地产”看“文旅” 

已往，大型的文旅地产项目，涉及“地”和“产”，投资伟大、回收期长、收益不稳定、与市场影响强相关。

企业盈利主要泉源一是地产销售，二是旅游谋划。地产销售依附于旅游谋划上面，旅游谋划聚拢人气、动员地产销售，卖房可以快速回笼资金，然后再投入到文旅项目的开发中。

现在，文旅地产已经从初期的资源与规模竞争生长到现在的产物及运营能力的竞争，响应的盈利模式也在逐渐发生变化。

2018年4月，发改委等五部门团结印发《关于规范主题公园建设生长的指导意见》，该意见要求严禁以主题公园建设名义占用各种保护区或损坏生态，严格控制主题公园周边的房地产开发，不得与主题公园捆绑供地和审批。

在此之后，2019年文旅项目回归精品化，运营配套占比从10%-20%扩大至50%-70%。项目开发最先更聚焦产业焦点和存量资产的运营治理。“运营为王”成为了文旅地产生长新标签。

虽然此次疫情对纯运营型企业影响最大，然则疫情事后，市场恢复，或迎来报复性反弹。

至于项目的运作和筹划，我们以为，应该跳脱“地产”看“文旅”，并更进一步细分各门类，包罗“大住宿”、“主题游乐”、“康疗养生”、“体育休闲”等，形成“点-线-面”的产物结构结构，以动态捕捉市场需求，并构建立体的服务网络，确保项目有序、长效地发展和生长。

未来的文旅地产将会往两个偏向生长：一是专注于做旅游，通过建设优异的度假区动员周边房地产销售，通过旅游动员房地产价值的提升以及旅游自己实现优越的自我盈利能力；二是连系文化产业来做旅游，通过文化产业动员景区的人气，实现商业收益。

现在市场上还涌现出不少泛文旅地产领域的投资，从文创产物到文化前言，另有凭据市场细分衍生出的研学类文旅教育产物也或将成为拓展文旅地产生长空间的主要方式。

【*本文泉源：民众号“丁祖昱评楼市 ”（ID：dzypls），作者：丁祖昱】

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