在新冠肺炎疫情影响下，实体商业不可避免地泛起“阵痛”。营业开展受到限制，资金承压，中小型企业、甚至着名品牌纷纷经受挑战，零售“隆冬”正悄然伸张。疫情催化了实体商业变化，痛点露出的同时亦激发了新的商业时机。面临资金、招商、运营及退出机制等困局，运营商若何转型“逆袭”？缺乏新零售基因的品牌方若何提升自身抗风险能力？“运营为王”的商业地产下半场，必将发生“优胜劣汰”，商业项目若何提升竞争力成为“优质玩家”？享誉全球的房地产服务和咨询照料公司戴德梁行，克日给出了独家解读。

转型在即：运营商及品牌方若何“自救”？

疫情之下，实体商业受挫显著。零售、餐饮、休闲娱乐、美容美发及教育培训等机构纷纷被叫停，西贝筱面村、华住旅店、星巴克等着名连锁零售商面临营业量大幅削减下的门店关停，往年春节生意最为畅旺的旅游行业更是此次的“旋涡中央”。线下消费受阻，线上消费需求激增，但由于物流效率的降低或住手，亦会给消费者带来体验感不佳的印象。对此，政府努力推出应对计谋，包罗指导品牌升级转型、优化都会商业网点部署及完善都会功效服务等，来推动商业地产款式的转变。

政府强有力的措施是一方面，运营商及品牌方若何“自救”？戴德梁行广州商业地产部高级助理董事温苑雯分享，对于商业项目运营商来说，焦点商圈项目需要面临租户销售额下降、短期内人流难以恢复及租金下降、收益削减的问题，建议业主方不妨思量优化物业形态及商业空间，并配合新商业体验方式来复吸人流，保障焦点地段的物业价值；而非焦点商圈项目，则面临招商遇颈、人流骤减的逆境，可思量跳脱传统商业地产招商模式，并转变商业辐射目的人群来改善谋划环境；因封闭式小区治理“迎来春天”的社区商业，是承接主流品牌从焦点商业项目下沉的好机遇，项目的历久运营至关重要。

对于品牌方来说，传统主流业态品牌门店生意削减、盈利缩水，同时租金和运营成本受压，面临退租关店的风险，未来不妨思量整合线下门店与线上销售平台，融入运营治理中，提高品牌粘性；疫情重压下传统业态受压，多元化的新兴业态品牌崛起，或将成为商业地产“新宠”，这类品牌应掌握时机，抢驻昔日“一席难求”的焦点商圈，多核拓展，捕捉流量。

“后疫情”阶段的困局若何击破？

“后疫情”阶段，商业地产开发商需要面临资金、招商、运营及退出四大痛点，若何制订合理计谋，规避风险，挖掘新“机”？温苑雯剖析，疫情触发了商业地产转型新趋势：

1、获取现金流方式的转变

已往商业项目主要依赖商铺租金赢利，疫情事后，主流商业项目应施展商圈人流优势，通过推广品牌形象店与收取租金“双管齐下”吸纳现金流；非主流商业项目，不妨与优质运营商携手互助，行使运营资源吸引优质商家进驻、落地社区商业项目。

2、招商头脑的转变

已往商业项目以自主招商或引入第三方招商为主，疫情事后，主流商业项目应将线下实体店作为品牌推广载体；非主流商业项目则应将招商事情交予第三方及优质运营商，通过优质资源施展努力作用，将物业溢价纳入绩效考核。

蓝冠招商总代_迈点译讯 | 美国酒店业要求政府拨款1500亿，2/3用于支付员工工资

3、运营模式的转变

主要依赖线下提袋购物的商业项目显然对疫情“招架不住”，疫情退散后，主流商业项目应把重心放在线上店面的运营，线下实体店则用以吸引客流；而非主流商业项目应思量让利第三方轻资产运营商及商家，强调商业对产城片区或社区的重要性。

4、退出方式

疫情之后，有商业运营履历的开发商，不妨借助商业资源包的气力，打造特色新型商业，更可思量与第三方团队配合运营，无需退出；无商业运营履历的开发商，可交由第三方团队举行运营治理，降低自主谋划的风险。

未来商业地产时机：“危”中有“机”

疫情为商业地产作育了新时机。

1、焦点商圈项目

未来可通过创新的体验方式来复吸人流，如引进新业态、搭建商业景观等；亦可通过协助品牌从拓展租赁，转型为推广租赁，来填补商铺租金受挫的回落，保证物业价值。优化物业形态及空间、引入“泛康健”理念，同样有助于物业的可连续运营及竞争力的提升。

2、非焦点商圈项目

产城融合或社区商业等非焦点商圈项目，迎来了资金和运营时机。将租金让利成本，用于吸引优质主题商业运营商，来维系项目的可连续性竞争力；亦可思量引入与自身产品线匹配的第三方机构，为多种退出可能性预留机遇。能够提供多种轻资产包资源、研发社区商业产品线、及跟进运营接受团队的照料机构，是协助非焦点商圈项目转型生长的最优选择。

3、品牌转型

疫情时代，社区商业需求发作，激活了品牌转型机遇。可从社区刚需、社区精神两个维度的需求出发，捉住新一轮消费需求。对于刚需型业态，如超市品牌，建议买通线上线下渠道，提升住民采购粘性；通过跨界多种业态，使服务延伸，来知足更多住民的消费需求。对于社交型业态，如书店、书城等，品牌应打造新的消费场景，来知足消费者的精神需求。

蓝冠公司_华侨城30亿资产守候“接盘侠”