白银时代的到来，掀开了存量市场万亿规模的“面纱”。国家相关部委和一线城市相继出台新的城市总体规划和城市更新行动计划，以租赁市场和旧城改造为主的存量市场不断受到政策支持。

5月22日，国务院总理李克强在《政府工作报告》中提出，要加强新型城镇化建设。同时提出，2020年计划新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。老旧小区改造再度成为热点，城市更新也迎来了更多瞩目。

业内专家指出，老旧小区改造的加速推进，可提高物管企业的渗透率，扩大物管行业的市场空间，利好有品牌溢价能力、外拓能力较强的物管企业。不过，城市更新往往面临着资金缺口大、各方利益难平衡、后期维护难等问题。无论是房企还是物管企业，想要在短时间内站稳脚跟，并没那么容易。

风口下的万亿市场

2019年以来，随着棚改步入收尾阶段，政府针对旧改的相关政策频出，全国老旧小区改造工作逐步进入加速期，城市更新也步入进阶阶段。

2020年4月16日，国务院政策例行吹风会明确提出，2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，这一数字较2019年增加一倍。5月22日，在全国两会上，上述目标再次得到明确。

其中，“支持加装电梯、发展用餐、保洁等多样社区服务”等字样，在《政府工作报告》中第一次提及。兴业证券在研究报告中指出，老小区旧改的加速推进，可提高物管企业的渗透率，扩大物管行业的市场空间，利好有品牌溢价能力、外拓能力较强的物管企业。

58安居客首席分析师张波对蓝鲸房产指出，《政府工作报告》提及老旧小区改造，意味着旧改再迎风口。而房企依靠在房地产上下产业链的优势，在旧改项目上具有明显优势。从老旧小区的改造来说，除了加装电梯，还包括建设完善水电气路及光纤等配套设施，对小区的绿化及停车进行优化和改善。而大型品牌房企旗下往往都有着物业公司，也可以利用自身在这一领域的专长和优势形成更大范围的参与度和影响力。

某TOP30房企表示，政府工作报告提出鼓励老旧小区改造，内容涵盖治理空间违建，补充市政、电梯、信息等配套设施，完善小区物业管理等，主要目的是提升老旧小区的环境和生活配套。报告明确要求今年开工3.9万个小区，将带来巨大的微改造市场，作为旧改龙头，公司会积极介入这个巨大市场，探寻政府、业主、企业三者共赢的改造模式。

值得一提的是，政府的这一表态在加速推进老旧小区改造的同时，也再度给城市更新注入了一剂强心针。如佳兆业集团首席战略官刘策曾公开表示，政府报告中提及了新型城镇化，改造城镇老旧小区，这对于城市更新领域是较大利好。

中国城市更新论坛主席、高和资本合伙人苏鑫更是公开表示，随着房地产行业从开发时代转向存量时代，城市更新已经具备了几十万亿的市场规模潜力。

艰巨的挑战

城市更新里蕴含着不少的机会，然而，不同于开发项目“拿地—开发—销售”的简单模式，城市更新还涉及到规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条，其更是一场前所未有的挑战。

“由于棚改是‘拆旧建新’，对于居住环境的提升是推倒重来的方式，只要在补偿层面做到相应公平，就容易推进。而对于老旧小区改造是‘改旧变新’，是实实在在要面临改造过程中人群利益的不均衡，甚至需要牺牲小部分人群的利益来实现更大范围人群利益的保障，推进的方式也无法通过强制的方式，因而推进的效率和难度自然会明显增大。”张波表示。

以广州永庆坊为例，2015年，广州市荔湾区政府通过BOT方式引入社会资本进行“微改造”，万科中标永庆坊项目。永庆片区是典型的广州老城区，这里发展缓慢，老龄化严重，房屋损坏情况不容乐观。在万科实施微改造之前，永庆坊43栋征而未拆的房屋中，有30栋为“严重损坏”，有的已经倒塌。

万科中标之后，计划引入众创办公，青年公寓，教育营地，特色商业四大核心产业，对老街进行活化升级。时至今日，永庆坊项目已经成为了广州一道亮丽的风景线，然而在开发过程中，万科也遇到了不少的困难。比如有恩宁路居民反映，一期改造未公告征求居民意见，还有一些施工扰民等问题。此外，由于面积的限制和其他因素，万科早期计划中包括的长租公寓和教育营地，均未能实现。

企业与原著居民之间的纠纷只是城市更新复杂局面中的冰山一角，摆在企业面前的真正命题则是盈利难题。据了解，永庆坊改造计划总投入资金约为1亿元，而建筑成本回收周期就长达12年半。需要注意的是，万科只拥有永庆坊15年经营权，期满后是将经营权交还政府还是继续探讨新的合作模式尚未确定。如何在15年时间实现盈利，也成为运营永庆坊的一大考验。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示，开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题，使得城市更新项目开发存在很多不确定性。

“房企在介入旧改之前，应该研究清楚项目的可行性，做好组织架构的调整，同时要强化融资。另外，还要想清楚改造后的项目如何运作，是完全交付给业主，还是开发商介入做后续的社区运营，业主的接受程度是否能够达到预期，也是很关键的因素。”严跃进指出。

城市更新的确能够让旧城换新颜，带动老城区物业的升值。但从项目立项到审批再到开发，是一个较为漫长的过程，考量着房企资本与运营等综合实力。

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