本文试着从用户细分与产品端对公寓细分市场进行梳理，主要解读白领公寓、金领公寓和蓝领公寓。

NMHC（美国多单元住宅委员会）数据显示：“截至2019年12月，全美租住人口约4300万，占全国总人口的37%，其中还包含520万的单身女性。”美国公寓市场稳健，过去的50年中，全国的租住人口稳定在29%-37%。美国公寓虽然地域分布分散，然而机构集中，品牌化和客群细分程度都很高。伴随着美国人“租住生活方式”一生的学生公寓、青年公寓、蓝领公寓、白领公寓、女性公寓和老年公寓等都在“齐头并进”。我国的长租公寓细分市场呢？

图表来源：NMHC

白领公寓，租客从青年公寓起步？

不同于美国针对世界范围的留学生客群的“学生公寓”。我国学生公寓“内部消化”为主，多布局一线城市，青年公寓和部分白领公寓客群也有重合，而青年公寓最主要客群是毕业生。

今年5月，教育部召开新闻发布会“2020届高校毕业生874万人，同比增加40万人，毕业生人数再创历史新高。”

大学毕业生初出校门，向往着大都市的竞争和品质生活。配有健身、公共休闲区、Wi-Fi、飘窗等的青年公寓是较好的选择，重要的是租金能承受。根据《2019年毕业季租房大数据报告》的问卷，在毕业生群体中，四分之一的毕业生倾向于选择选择长租公寓。

在毕业生实际租房行为中，仅1成租住长租公寓，且在选择长租公寓的群体中，大部分为分散式公寓住户。长租公寓供应体量相对较小，租金高等原因或成为阻挡部分毕业生的门槛。

青年公寓品牌，乐乎公寓创始人&CEO罗意表示，“从产品上来说的话，长租公寓运营商运营的产品可能是好于整个普租的。但是，从性价比的吸引力来说，对毕业人群的这个租房预期来看的话，还有一定的空间。”

长租公寓对于毕业生的“转化率”仅10%，而这其中选择“青年公寓”的就更少了。巨大的租住市场和现状存在极大的落差。青年公寓如何突围，提升“转化率”？

区域聚焦

南京作为江苏省会和传统的教育强市，每年大量的毕业生赋予了这座城市活力。毕业租赁生市场也不容忽视。贝客青年精品公寓和E 青年公寓就是南京区域青年公寓的代表品牌。

贝客青年精品公寓于2014年南京开业首店，聚焦南京区域市场发展至今，已覆盖北京、上海、南京、苏州、徐州等一、二线城市，全国共有近40家门店，总管理房间数超6000间，管理资产面积逾15万平方米，超2万名租客。

同样从南京起家的E 青年公寓。以“区域聚焦，深耕细作”作为发展策略，深度布局主城区核心地段、核心位置，主打高性价比的青年公寓产品。

降本增效

①科技“中台”

E 青年公寓，以门店作为端口，通过智慧云系统线上整合房源流、客流、资金流、信息流，智能派单、智慧管理，线下共享管家、共享销售，产品互补，流量互推。这是其中台建设的模型--端边云网智。

②轻资产模式

贝客青年精品公寓的“轻资产”模式：自有品牌直营、品牌加盟、合资项目品牌体系和顾问咨询项目。

对于规模化。贝客公寓创始人兼CEO魏子石对记者说：“规模效应众人热追，但并不一定要驱之而往，一定要力拨浮云认清自己，不盲目跟从。要做的是回归经营本质，坚持产品为先、稳步发展，专注于公寓的运营和社群的搭建维护，努力为有租房需求的人群提供一处有爱有体温的社区。”

白领公寓，价格不是唯一标准

针对都市白领客群，为租客提供地段更好、面积更大、装修更精致、房屋配套设施设更品质与丰富的租住房间，这就是白领公寓。当然，其租金价格一般也高于青年公寓。

青年租户对房屋的需求品质随着工作年限的增加与收入的提高，中间存在必然联系，选择青年公寓的用户也有很有可能“升级”成白领公寓的租户。这个联系品牌方早已关注，主打青年公寓品牌的运营商也在“试水”白领公寓品牌的产品线，例如贝客公寓旗下就有“金贝”。

白领公寓品牌运营商是在发展与产品上“破局”这个细分市场的？

“乐高式”模组

品牌公寓在获取物业到入市出租，其间都有较长的改造周期。以安全、环保和品质为前提，白领公寓本应更慢。

景瑞不动产旗下悦樘公寓，在上海殷高西路项目中，采用“乐高式”模组，即内装工业化将传统现场施工的模块通过工厂智能化、机械化、系统化生产，将集成部品进行安装，极大提高劳动效率、降低成本与物耗。也提升了项目的管理效率和可控的运营成本。

挖掘用户“真”需求

悦樘公寓通过“悦樘公寓APP”做房源管理，并及时获取租客的真实反馈与建议，从而基于用户数据，应用在未来产品和服务，形成“闭环”。

金领公寓，更“走心”的服务

众所周知，星级酒店的服务代表了高水准，在租住产品上对标星级酒店的软硬件，就是“金领公寓”和“服务式公寓”。此类公寓近年来发展较快，一线城市也出现了本土化的趋势。服务无止境，在长租期的居住场景中，此类品牌对“服务”也有新的解读。

协信家定位服务式公寓，除了星级酒店可以提供的24小时前台服务、礼宾服务等。还在疫情时期协引进机器人，为客人提供24小时，0接触，快速送货上门服务。

依托科技，提高服务效率，优化用户体验。或是青年公寓、白领公寓和金领公寓，都需要重视的。

蓝领公寓，是生意更是责任

不同于针对都市白领和金领，蓝领公寓对标“一线劳动者”，尤其是在一线城市默默奉献的工厂职工、服务行业员工和市政工作人员等。产品端小户型加上基础的配套设施、甚至是“架子床”的多人间。

单间微利X多间规模化=收益，是其发展的逻辑。蓝领公寓近年来被称为行业的“蓝海”，头部品牌是如何操盘的？

回归服务本质，赢得企业信任

蓝领公寓品牌“筑梦居”，以“360°运营管理体系”打磨服务，为用户提供酒店式服务，每日免费入室保洁、24小时管家服务、每日专员三级查房。也关注到基层员工精神上的需求，各店会定期组织一些社群活动来丰富员工们的业余生活。

蓝领公寓的再细分，服务场景的再扩大

蓝领公寓品牌安歆集团，定位企业住宿服务商。旗下有安歆校园、安歆乐寓等产品线。目前，已布局全国24个主要城市及产业园区、高校，门店超160家，服务酒店餐饮、航空服务等超2000家行业企业，入住人次近30万。

对于蓝领公寓的未来，安歆集团创始人 、CEO徐早霞告诉记者，“未来，公寓产品的区分度会越来越大，同质化会越来越少，每个运营商都有自己擅长的领域和独特的产品基因。所以，长租公寓行业很有厚度，需要大家有针对性地获取客群。”

“大社区”下的租住未来

近年来，大社区概念伴随着“城市更新”，越来越多的为大众所关注。想象一下，租住的大型社区里，毕业生、青年白领、都市金领、甚至是城市蓝领，客群中的几类甚至全部，同时居住在拥有便利生活配套的社区中。

上海市政府将原本城市更新的“拆、建、改”变为“改、建、拆”。存量时代，更新的同时还保留了城市的“烟火气”。从社区，拓展到街区、甚至城市，也是如此。

社区，是城市的“肌理”，城市更新从社区开始，品牌运营商也越来越多的参与其中，抓手就是“细分的租赁业务”。上海地产旗下城方公寓、中富旅居旗下蓝领公寓品牌“劳动者之家”等，都在以“大社区”的方式为“美好生活”贡献力量。

图表来源:阿里巴巴

如果，一个长租公寓品牌的愿景是“做服务消费者全生命周期的钱途品牌”，那么品牌如何才能持续增长并赢得市场竞争的问题。需要“白领公寓”“金领公寓”、和“蓝领公寓”的大咖们共同探讨，7月23日在上海阿纳迪酒店举办的《2019—2020中国租赁地产MBI颁奖盛典暨高峰论坛》现场，一场“风云际寓”即将上演，敬请期待。

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