WeWork成为了“烂摊子”之后，共享办公领域似乎失去了所有外界的信托和兴趣，特殊的2020年更给它的未来带来了太多不确定性。幸好，克日寂静许久的共享办公领域传来了一丝好消息。

上周，优客工厂终于圆梦海内共享办公“第一股”。只不过这个历程有些曲折，其并非通过自力招股上市的方式，而是“借壳”。

7月8日，优客工厂宣布已经与在纳斯达克上市的SPAC（特殊目的收购公司） Orisun Acquisition Corp 杀青合并协议。合并完成后，双方将以新的股票代码在纳斯达克上市。

早在去年年底，优客工厂就向美国SEC递交了IPO招股书。但类似WeWork遭遇的崎岖一样，优客工厂IPO最终未能乐成。虽然借壳的方式并不是最优解，但无论若何优客工厂总算是如愿上市，只是名义上是被别人收购了。

于此同时，已经被外界视为“烂摊子”的WeWork也传来了久违的好消息。7月13日，WeWork 董事长马塞洛·克劳尔在接受采访时示意：在履历了动荡的一年后，WeWork 将于 2021 年实现盈利，较公司之前的预期提前一年。

共享办公领域延续传来了好消息，让这个险些已经寂静一年多的行业又一次泛起了生气。但也有人士指出，现在的共享办公依然是几年前那样，不仅“无聊”而且无望。

共享办公第一股能否平安？

凭据这次宣布的收购协议，此次合并后优客国际将在纳斯达克上市，优客工厂现有股东和治理层也将获得7000万股优客国际的普通股。合并上市之后，优客工厂的市值将到达7.69亿美元。

那么对于优客工厂而言，这7.69亿美元的市值值得庆幸吗？谜底是否认的，从以往优客工厂的融资及估值来看，这次借壳上市可以称之为最典型的“流血”上市。

凭据公然资料显示，早在2018年11月完成2亿美元D轮融资时，优客工厂的估值就已经高达28.57亿美元。今后在2019年的4月和7月，其又分别拿到了龙熙地产（逾2亿元战略投资）和其他相关机构的融资，虽然没有宣布响应估值，但估值上涨是一定的。

通常情形下，根据正常创业公司融资的纪律，D轮之后再拿到两轮融资，优客工厂的估值大概率要靠近40亿美元。

但现在，通过这种“曲线救国”方式实现上市的优客工厂，市值仅仅只有7.69亿美元，约为2018年估值的四分之一，虽然不像WeWork那样估值暴跌（从最初700亿跌至不到100亿），但也乐观不到哪儿去。

对于优客工厂此次接纳的上市方式，相关证券行业分析师对懂懂条记示意：“与我们通常认知的借壳上市差别，美股的SPAC是通过设立一家没有任何营业只有钱的公司，也就是自己造一个壳，然后通过这个壳来并购自己的目的企业，到达实现上市的目的。”

通过这种方式实现上市，其优点和瑕玷都很显著，上述分析师强调：“这种方式的优点是风险小、门槛低、周期短，优客工厂之前提交招股书自力IPO失败之后，只能选择这种门槛更低的方式。然则瑕玷则是并购公司的股票价钱会比IPO低许多，由于这种模式下不能直接面向二级市场的投资人，价钱只是买卖双方谈判决议的，不会受其他因素影响。”在他看来，通过SPAC方式上市的公司前期只能在场外柜台买卖系统（即OTCBB）上市，后续还存在转版方面的难题。

优客工厂的创始人毛大庆此前在接受采访时曾这样示意，融资的目的是为了更大的生长，并不是单纯为了续命。但优客工厂的财政显示却难以支持这种说法。凭据其去年底提交的招股书显示：2019年前9个月，优客工厂亏损额约为5.73亿元。而此前两年即2017和2018年度，优客工厂的亏损额分别为3.73亿元和4.45亿元。

对于互联网领域的创业公司而言，亏损可能不算什么，只要市场空间够大，规模发展迅速，现金流康健，资源市场就会给予足够的支持。这种情形通常会直接体现在估值和股价上，好比拼多多、美团等等，虽然每个季度亏损伟大，但其增进的势头以及康健的现金流足以支持估值和股票的坚挺。

但共享办公领域近一年来的状态却迥然差别。优客工厂的亏损令投资者最先敬而远之。

或许是WeWork泡沫破碎带来的连锁反应，外界对共享办公这个市场未来事实有多大的生长前景显著存疑。优客工厂的谋划现金流从2017年至2019年前九个月始终为负；从2015年建立至今整体亏损已经到达15亿元；在已往两年债券融资显著增加的状态下，其在2020至2022年将迎来短期乞贷和长期乞贷的集中还款期。这些晦气情形下，或许流血上市已经是唯一行动。

共享办公难逃“传统”

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互联网形态的创业公司能够获得更高估值，险些是资源市场的共识。已往几年多来我们看到包罗小米、富士康在内的企业在上市后都在拼命给自己扣上一顶“互联网公司”的帽子，为的就是获得资源对互联网公司的青睐以及高估值。

但商业模式和收入结构是不会骗人的。上市已经两年的小米近期股价刚刚重回发行价，富士康现在的股价也只有14元左右，跟两年前的发行价13.77元相差无几。要知道，这二者可都是各自行业中的佼佼者。

同样，优客工厂和WeWork也一直都在起劲将自己打造成互联网公司，但从本质上来看它们依旧是营业模式异常传统的重资产运营企业。

作为行业头部独角兽的WeWork是最好的例子。这家企业此前疯狂膨胀的估值（曾高达700亿美元）以及申请IPO的惨败，都证实了“办公租赁二房东”行业的现状。当初WeWork在招股书里提到了跨越100次自身拥有的“科技”属性，然则过重的运营模式、过低的利润和资源效率始终在见告外界，其只是个“传统行业的二房东”。

仔细回忆一下WeWork等共享办公企业喜欢使用的“手艺毗邻”、“大数据化平台运营”等词汇，都是想靠优化空间布局、节能环保、环境恬静等功效来证实自己科技公司的属性，然则否过于牵强？

实际上，无论是WeWork照样优客工厂，其生意本质都异常好明白。简朴而言就是和物产所有者（房东）签下长约，举行装修之后再转租给小我私家或者中小企业，同时通过较好的信息化治理手段举行运维。这与自若、蛋壳等长租公寓一样，只不过一个是用来住、一个是用来办公。

诚然，对于中小创业团队而言，WeWork这样的环境与谋划模式相较于传统写字楼有更多优点，但这种便利与其互联网企业的商业模式并没有深层逻辑关系。因此，我们看到危急之下的WeWork只能通过大规模裁员、剥离“非焦点”营业以及终止在纽约和巴尔的摩等热门区域的办公楼租约，去缓解自己的资金危急，接纳紧要瘦身术迎来所谓的“盈利”。

由重转轻的挑战仍然艰难

与那些传统房产公司一样，重资产、低毛利是行业始终无法脱节的属性。现在，像链家这样的传统房产中介都最先向轻资产的互联网平台转型，若何调配轻重资产的比例也成了所有共享办公企业的头等大事。

今年4月，优客工厂创始人毛大庆曾提出“轻资产、重赋能”的战略转型。根据计划，优客工厂未来资产轻重比要到达约1:1，其中轻资产模式包罗运营托管、品牌输出和U Suite。这里面的运营托管是最直观的“轻”方式，即优客工厂未来希望饰演一个管家的角色，不买、不租（房源），单纯只是为用户提供治理服务。

对此，相关互联网行业分析师对懂懂条记示意：“这种运营托管形式在房地产行业并不少见，包罗万豪、喜来登等许多品牌旅店都是通过这样的方式在运营，旅店的业主尚有其人，万豪、喜来登作为运营方只卖力一样平常运营和治理。”

至于优客工厂所提出的运营托管模式，该分析师指出：“这确实是一种轻资产运营方式，但想要让业主放心与你互助，需要有足够强的品牌影响力以及异常专业化的治理水平。在这方面，年轻的优客工厂显然没有太多优势。”

向轻资产转型能否乐成尚不得而知，但在现在的情形下，对于共享办公企业而言，入住率确实是决议它们生死的主要指标。遗憾的是，这种相对便捷的租住优势并没能为行业带来理想的入驻率。

凭据艾媒咨询公布的最新数据显示，停止2019年海内团结办公品牌入驻率在90%以上的只有3.3%，有快要70%的品牌入驻率不足7层，16.4%的品牌入驻率甚至连50%都不到。在今年受疫情等不可控因素的影响下，共享办公企业在入驻率方面的压力相较于去年更是进一步扩大。

涉及的房产领域，特别是办公室这种租赁为主的行业，房租则是反映市场冷暖的另一个主要指标。在北京朝阳区望京某共享办公的曹先生在交流时透露：“现在感受大厦里不少公司都搬走了，人确实比去年少了许多。我没细数，但看上去入驻率可能只有一半，甚至一半都不到。”同样在中关村创业大街以及海淀区上地办公区，共享办公项目内类似的情形也不鲜见。

凭据房地产咨询机构仲量联行的数据显示，受疫情影响，今年二季度北京办公楼整体租金继续承压下滑，录得环比下跌3.0%，同比下跌6.8%；空置率方面，疫情导致租户退租并推高空置率，现在空置率已攀升至五年来的最高点4.9%。

身处市场低迷期，优客工厂不惜估值大幅缩水也要上市的缘故原由不难明白。但上市后下一步的行动是什么，若何改变盈利难、盈利模式单一的痼疾，现在看来仍是迷雾重重。毛大庆自己曾坦承，“想实现真正的推翻与缔造，生怕还得有十年的培育期要走”。看一下“隔邻”商业模式相近的蛋壳、青客两家长租公寓企业在股市的现状，未来这十年对于优客工厂无疑将会充满挑战与灾祸。

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