一个文旅项目是否能够盈利，取决于一系列因素，区位、客源、配套、定位、项目整体定位、计划设计、开发商投入、运营团队实力等都是主要影响因子，需投资者认真评判。基于我们的投资履历，列出最要害的几个要素，供参考。

1.区位

重中之重。要害是离主要客源地的车程距离。一线都市车程1小时以内为最佳，2小时尚可，最好不要跨越2.5小时。

2.5小时是短途游客能普遍接受的出行心理距离上限（二三线都市不要跨越2小时。北京、上海、广州、深圳等超一线都市上限可以提高到3小时。如全程高速公路直达项目地，高速出口后到项目距离最好不要跨越30分钟）。

2.景观

岂论产物何等别致，旅行仍然是现在游客出行的主流诉求之一。

景观不仅仅是项目地景观，还需延伸到项目地周边景观和沿途景观。318国道、草原天路等景观道周边不乏乐成项目，在着名景观道沿线的项目可加分。

景观质量不求绝美，但求别致；不求浑然天成，人工打造也可。可供游客摄影留念、打卡发朋友圈最好。有的游客登泰山是为赏日出，也有游客去越南只为去粉红教堂合影。有时看似拙劣的人工景观，也会有刷屏效应，带来源源不断的游客。

3.周边

周边有大型5A、4A等超人气景区最佳，可获得流量溢出。周边有大型商业综合体、度假旅店、民宿群等可加分。

差别项目对周边配套的需求差别。如项目定位为康养，则医疗资源极为主要；如定位商业综合体，则需思量周边人群消费能力；如定位度假，则应规避化工产业、航空航道等扰动因素；如定位演义节庆，则需依托周边一切流量高地，并注重交通可进入性。

4.竞争

竞争环境需具体情况具体分析，大原则是制止正面竞争，并制止同质化。

文旅行业的价格战，只有两败俱伤一种了局。康养等项目回避强势竞争者；民宿、农庄项目可依附项目集群然则需走差异化和精品化；游乐项目不仅回避竞争者，还需回避潜在进入竞争者；大型景区项目需以资源质地为首要决议因素。

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5.土地

土地作为微观层面的要素却要单列，其主要性自然不必说。文旅项目投资成败与否，70%取决于拿地。

土地性子和土地价值决议投资平安垫和未来发展潜力。土地产权要清晰清洁，五证齐全。土地估值要合理，增值潜力要大。别项目黄了地也转不出去。项目总面积不主要，主要的是已征地得手的面积（国有土地使用证、红线局限），租地的话看租地面积和租期。

此外，基本农田、饮用水源地，坚决不碰，山林地、集体土地郑重介入，违规硬化、违建不要荣幸。

6.产物

体验为王的时代，最主要的照样产物。同类其余项目产物组成差别，旅游产物新颖，或经典，都要思量成本、投资回收期、切入时点、退出时点、迭代周期等因素。

张家界玻璃栈道短期之内即回本，后期玻璃栈道在天下四起，投资回收期被拉长，赚钱效应削弱，以至最后以平安隐患为由被叫停，背后都是切入时点和退出时点的选择问题。创新者吃肉，紧跟者喝汤，跟风者接盘，一向如此。

7.运营

文旅项目有轻资产和重资产之分。旅游项目自己着重资产，但当下经济环境、游客偏好、资方偏好等因素叠加影响的靠山下，用轻资产的思绪去运营这个重资产，无疑是最优解。

即：优化服务，增添体验性产物，迅速迭代，确立品牌溢价。

如需后续融资，则要通盘思量。重资产受银行等债权融资机构的迎接（估值有抓手），轻资产受股权投资人的青睐（上市有高溢价），二者正好相反。由于资产的轻量化可以提高ROE（净资产收益率），而股价与ROE（净资产收益率）高度相关，轻资产模式也有利于快速扩张来提升营业规模和盈利规模。固然资产的轻主要有合适的比例。

8.品牌

产物决议飞多高，品牌决议走多远。

今天，文旅项目品牌已经脱离了“品牌”自己观点。文旅项目的品牌已经不再是单纯的曝光率和口碑。一个文旅项目的品牌，直接决议了景区产物外延能否乐成。如文创产物、IP、节庆、餐饮、特色农产物等，都市取决于品牌美誉度与成熟度。

因此，维护项目的品牌，某种意义上主要与项目运营自己。文旅项目的收入，未来可能会加倍趋于多元化，而品牌则是维系各个产物条线的网，需要通盘思量。

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