4月18日，优客工厂在建立五周年之际举办了一场线上战略公布会，创始人毛大庆的演讲透露了两个重磅新闻，一个是公司将在未来进一步加码轻资产转型，另一个是作为海内团结办公的头部平台，优客工厂在去年终于盈利了。

与此同时，行业始祖WeWork却因上市折戟正处在水深火热之中，优客工厂在去年底紧随其后递交了招股申请，虽然受疫情影响原定于今年一季度最先的上市征程已暂停，但日后终要杀青此愿的优客工厂仍需向资本市场通报信心，并讲出一个与WeWork截然不同的故事。不外，这家本土平台虽然做到了WeWork尚未做到的扭亏为盈，但究其基本，仍难将其等同于团结办公模式的一次扭转。

盈利之惑

今年4月是优客工厂建立五周年的日子，创始人毛大庆在周末的公布会上透露，优客工厂已在去年首次盈利，实现收入3780万元、同比增进191%，实现净利润300万元。

300万元对于优客工厂这样的体量来说不算可观，但在整个行业主流还处在亏损的环境下，实现扭亏为盈也可算是庆祝自己五周岁生日的一份厚礼。

不外，这份成绩单或许并不意味着优客工厂的团结办公模式跑出了新天地。

通过其去年向纳斯达克提交的招股书可以发现，优客工厂的收入主要分三类，分别为会员费、营销服务和其他服务。其中会员费主要来自团结办公营业收取的租金，是优客工厂的主业，营销服务则来自优客工厂控股的一家数字整合营销平台“省广众烁”。

天眼查数据显示，省广众烁的谋划范围为移动互联网营销、市场营销谋划、企业形象谋划，企业网站开发、设计、制作、署理、公布各种广告以及会务服务、商务信息咨询等，2018年11月，优客工厂通过并购成为省广众烁持股51%的大股东。

而招股书显示，优客工厂会员费在总收入当中的占比至2019年突然降至48%，此前于2017年、2018年则分别为92%、88%，同时，营销服务的收入占比虽然未直接披露，但数额却与会员费险些持平，分别为4.03亿元和4.19亿元。也就是说，在优客工厂扭亏为盈的这一年，有新开发的“副业”贡献了与团结办公营业相当的比例，主业在其中施展的作用还不足一半。

因此可以说优客工厂实现了盈利，但无法确定其代表性的团结办公模式实现了盈利。着名地产剖析师严跃进赞许这一结论，并示意与个体依赖投资赢利的房地产企业类似，优客工厂的业绩改善很大水平上依赖投资收益，以当前营业占比来看，很难判断其主业的焦点竞争力。

IPO之难

与盈利水平类似，优客工厂上市的历程也牵动着其内部与外界一众人士的心弦。虽然周末的这次公布会上，毛大庆并未对上市相关事项作出注释，不外这却是已往一年绕不开的话题。

此前每一次股东信息的调换、每一条知情人士透露的新闻都有可能引发优客工厂赴美上市的预测。在去年3月份的“中国智慧地产高峰论坛”上，毛大庆在采访中也提到“一定会研究多元化的融资，二级市场一定早晚是一个融资渠道”。

做完租客需求调研之后，发现当前租房最大的矛盾是…

今后时隔不到一年，有关上市的一切随着优客工厂于2019年12月向美国证监会递交招股申请而“水落石出”。

但再倒推三个月，WeWork的上市折戟却不能算是好兆头。

彼时在2018年底WeWork提交招股书之际，承包商曾给出其430亿—1040亿美元的估值，美国资本市场一度以为这将是2019年召募规模最大的初创IPO。然而随着招股文件公然一并曝之于众的巨额亏损，WeWork估值瞬间跌至150亿美元，投资方软银势必无法接受这一价位，于是撤回上市申请、替换管理层、裁员注资、股票回购再忏悔，成了已往半年WeWork的主基调。

行业始祖跌落神坛，那么其远在中国的对手成色若何？至少从已经披露的过往业绩看，优客工厂并无优势。招股书显示，停止2019年9月尾，优客工厂在41座都会拥有171处办公场所，7.27万个工位，61万名累计注册会员，此外另有以轻资产模式谋划的39处场所。而来自WeWork的数据显示，停止2019年6月尾，WeWork在111座都会拥有528处办公场所，6.04万个工位和52.7万名注册会员。

优客工厂虽然运营场所数目较少，但能容纳更多工位、吸引更多会员，说明其场所单体面积更大。因此以规模而论，显然优客工厂优于WeWork。但响应的营收数据却恰恰相反，2019年前三季度，优客工厂实现收入8.75亿元，而WeWork仅上半年的营收就到达了15.35亿美元。同期的亏损水平亦然，优客工厂毛亏损1.77亿元，毛亏损率约为42.24%，而WeWork去年上半年虽然毛亏损6100万美元，现实亏损率仅4%。

也就是说，相对较大的规模并没有为优客工厂带来更好的盈利能力，因此也很难说服投资者心怀希望继续投钱助力扩张。

轻资产转型之困

优客工厂也意识到要想制止重走WeWork的老路，就要换一个讲故事的方式，因此更受美国资本市场青睐的轻资产模式成了其本场公布会的重头戏。毛大庆在会上示意2020年优客工厂要完成100个轻资产项目的签约目的，轻重比需到达1:1。

当前优客工厂轻资产模式主要有三种，分别为品牌输出、资产托管以及盘活旅店闲置资产。若是单以团结办公的角度来审阅，优客工厂作为行业头部或许有优越的品牌认知度和管理履历，但若是放到整个商业地产领域，在履历、资源更厚实的地产商眼前，优客工厂的优势无疑会被削弱。严跃进示意团结办公只是商业地产一个很小的分支，物业持有方除了将园地革新为团结办公场所外，另有影院、商超级多种选择，在众多房企也都纷纷转向轻资产的当下，优客工厂同场竞争未必会获得很好的资源。

而正如优客工厂敏感地捕捉到旅店这一自然适合于革新的闲置资源一样，部门旅店运营者们也同样盯着团结办公这块蛋糕。中高端旅店运营商美豪旅店团体近期正设计缩减加盟营业，转而扩大存量革新营业，转型汤池、联办等领域，其提出将在今年争取盘活500家存量旅店。此举显示，优客工厂看好的旅店存量市场也已是龙虎盘踞。

此外，中原地产剖析师卢文曦还提到，各地兴起的初创产业园区也是团结办公的有力对手。优客工厂等平台虽为创业者打造了温馨、体面的办公场所，也善于为他们提供行政、咨询等增值服务，但当前各地政府也正积极为吸引人才打造优越的创业环境，产业园区即是一大载体，许多初创企业进驻不仅能享受税收、落户等优惠政策，甚至另有租金减免一类行动。这些真金白银的扶持对于宽大创业者来说无疑是一个极具诱惑力的选项。

眼下疫情的发作更敦促着创业者们重新审阅办公方式。前瞻产业研究院的一项剖析显示，现在团结办公空间更多是为知足初创阶段的互联网创业者。这类行业自己对线下依赖较小，居家隔离时期线上办公的便捷或将削弱这部门群体对线下办公场所的诉求。

而无论讲故事的方式若何幻化，本质上照样没有跳脱先批发后零售的模式，只不外加上共享和社交的外衣，似乎就有了无限想象空间。优客工厂或许寄希望于轻盈的体重能为市场带来不一样的信心，但履历WeWork“洗礼”之后，资本市场或也意识到再美妙的愿景也不及扎实的盈利更平安。想要获得理想的估值，优客工厂则需在上市前为主业实现真正的扭亏为盈。

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