春节时代新冠肺炎疫情周全发作， 致使长租公寓企业纷纷进入紧要防控状态，也让2020年险些成了长租公寓企业的生死之年。自涣散式长租公寓蛋壳、青客等先后陷入租金“两头吃”的逆境后，集中式长租公寓龙头品牌湾流国际也陷入危急。

“长租行业的焦虑被放大了”

近几年，连年亏损的长租公寓企业在资金链上一直饱受压力，疫情的发作导致原本备受期待的租赁行业“小阳春”不复存在。空置率高企及现金流中止之下，资金问题频仍泛起，不少长租企业甚至侵略租户的权益以求“活下去”。

在乐乎公寓创始人罗意看来， 疫情就像一面镜子，把各行各业存在的短板暴露在民众眼前，在整体经济形势面临下行压力以及疫情伸张的双重影响下，不少行业都问题频出，并面临了生计难题。 长租公寓只是其中受到关注的行业之一，这是正常征象，不应该被太过解读。

他以为，长租行业属于服务业的下游行业，受创的情形不及餐饮旅游行业，随着海内疫情逐渐获得控制，不少长租企业的出租率已经恢复至80%左右，疫情对这个行业影响的波长会比较长，但并不会致命。

事实上，长租公寓行业的生长一直不太顺遂，且多以“被批评者”的姿态泛起在民众视野。从最早的涉嫌抬升房价，到厥后的“甲醛门”，以及屡被提及的“暴雷”事宜，长租公寓企业总能占有媒体头条，但通常没有好的故事可讲。

就此，罗意示意，近两年，长租公寓行业一直受到外界关注，疫情之下也有不少关于长租公寓的报道， 长租行业的焦虑现实是被放大了。

在他看来，长租行业是一个有着4至5万亿市场潜力的行业，是“长线”行业。在房地产行业的多年生长过程中，也总会时不时的遇到1年至2年的调整周期，长租公寓行业也是云云。时下长租公寓行业内所泛起的阶段性调整和房地产一样，都是正常征象。

“去年以来，不少开发商纷纷将旗下物业分拆上市，示意对这项营业的看好，但在迎来现在的‘高光’时刻以前，物业也走过了不少苦日子”，罗意示意。

在他看来，长租行业不外是在走之前物业行业走过的路。租赁物业需要一个较长的培育期，有不少问题仍待解决。 这是一门苦生意，然则若是做成了，也是一门好生意。

部门底层生产要素亟待解决

在政策面一直延续“房住不炒”主基调的几年里，长租公寓也成为房企多元化结构的主要偏向之一。克而瑞的统计显示， 住手去年底，海内百强房企中有约1/4结构了长租公寓营业。其中，TOP20房企长租公寓的累计已开业房源量突破32万间，成为集中式长租公寓的主力军。

不外，在长租公寓企业普遍面临生计压力的2019年，这些TOP20房企的长租公寓阵营内也泛起了不少因资金和运营压力，变卖资产，治理规模缩水的征象。

与此同时， 投资人对公寓行业的并购也变得加倍理性和挑剔，投资尺度严苛地考量资产的合规性和收益性。早期存量的集中式公寓由于合规性不足、公寓物业的土地使用属性、修建消防设置存在风险等因素，其收购溢价和买卖效率都受到影响。

就此，罗意示意，自2016年最先，国家租赁政策导向越来越清晰，住建部也在2017年立法明确了“租售同权”，加上对于租赁市场未来潜力的看好，不少社会主体介入进来，长租行业的生长被按下“快进键”。但事实上，许多底层问题并未获得基本解决，这也是导致长租公寓行业问题频出的主要原因。

首先，是底层生产要素的问题。在土地方面，不少长租公寓开发商并未拿到相对“廉价”的土地来做长租，而是将矜持的住宅用地用做长租公寓的开发，部门房企因此被动的进入了长租行业，即“被动矜持”。

不外，这些矜持地块大多地价高企，开发成本也高，其商品房部门尚可根据高端产物的尺度举行打造。而对于作为租赁用途的矜持房源，开发商不得不通过加房租的方式来实现盈利，于是大多打造成了高端公寓，罗意示意。

其次，是“钱”的问题。受整体融资渠道收紧的影响，一些长租公寓企业筹钱晦气导致资金链断裂，前期被资源推高的公寓估值因此下跌。与此同时，部门头部企业也因物业合规性问题、经营性亏损、行业社会舆论显示不佳等问题面临整体资产估值下降的难题。

再次，是长租公寓运营商的运营能力问题。对于租赁行业来说，运营才是重中之重，受开发头脑影响，房企做租赁的逻辑仍侧重在金融层面，精细化运营的意识不足，而轻资产运营商的运营水平又良莠不齐。

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在罗意看来，若要解决上述问题，则涉及到“多渠道增添供应”和“多主体介入”两个层面。在“多渠道增添供应”层面，要加速推动团体建设用地入市，缓解土地供应矛盾，土地供应渠道和供应数目的增添，一定会使整体土地市场回归理性，降低长租公寓企业的拿房成本。

在“多主体介入”层面，他示意，要推动大型国企或央企靠山的企业介入到长租行业中来，并努力施展它们的指导作用，这有利于整个市场的规范。

去年底，乐乎治理层定下2020年实现盈利的目的，彼时，罗意坦言，乐乎不想一直依赖外部融资在世，必须实现财政自力，实现盈利后，乐乎可以做一些更中长期的战略放置。

克而瑞的统计显示，去年，创业系长租公寓运营商的规模扩张速率有所放缓，TOP10运营商的拓展规模相较2018年下滑显著。然则，乐乎公寓依附轻资产模式实现逆袭，由2018年的TOP3上升为TOP1。

在不少长租公寓企业纷纷由于资金压力周全住手拓展设计“过苦日子”的当下，乐乎却一反常态的提出了“斥资3亿元投资重资产的设计”，相较而言，略显勇敢。

在疫情“黑天鹅”的影响下，乐乎也在思索新的战略调整偏向，罗意称，我们以为，疫情导致资产价钱面临调整，与前几年资产价钱被抬高的情形相比，当前做重资产的逻辑建立。

乐乎希望捉住可以进入商业地产领域的机遇。我们判断， 疫情事后，商业地产、旅店行业以及长租行业或将面临租金下调的压力，罗意示意。

“小阳春”短期不会泛起

疫情之下，长租公寓的新增住户需求被停止，不少租客要求减免租金、返城人群骤减，新的流动性进不来，老的流动性在流失，再加上天天都在升级的防控要求，使得长租行业备受袭击。去年年底淡季时，行业内所期待的2020年春节之后的“小阳春”，也由于疫情而被延迟。

只管一直看好长租行业的未来，罗意也不得不认可， 若要将出租率完全恢复至疫情前，短期“没有那么乐观”。现在无法判断的是，行业出租率从时下的80%到完全恢复要多长时间，也就无法判断“小阳春”何时泛起，罗意称。

而出租率恢复的周期越长，也就意味着行业今年的业绩显示受到的打击越大。罗意指出，鉴于各地的管控，不少长租公寓企业在复工复产的当下仍面临招租难的情形，乐乎也有几家门店无法正常招租，致使出租率下行。一些地方的主管部门在防疫的压力下，不允许公寓招租，而且划定老客户要推迟回到公寓，这也为出租率的恢复带来新的挑战。

不少都会的租赁需求虽有反弹，但依旧较弱，二线都会中，尤以成都的租赁显示最为疲软，罗意称。从现在出租率的恢复情形来判断，预计今年行业的整体业绩显示或仅到达去年的80%至90%水平。

有不少业内人士示意，后疫情时代的房地产市场，“大鱼吞大鱼”，“大鱼吞小鱼”的收并购征象将成为常态。作为与房地产联系慎密的行业之一，这样的趋势会不会也在长租公寓行业里泛起？

在罗意看来，疫情之后，一定会有部门抗风险能力较弱的运营商选择退出，也会有“大钱、长钱”进入到行业中来，只要经济基本面稳住，长租行业的未来生长照样会不错，但对于“收并购”潮水，却不宜太过消极。

“任何行业在生长的初始阶段，都会是百花齐放的，但总有些企业长不大，随后就会被具有更强资金实力的企业吞并掉”，罗意示意，“不外，现在来看， 长租公寓行业里具有并购价值的企业照样比较少的，估量行业的并购潮会在5年之后泛起”。

在罗意看来，后疫情时代的长租公寓行业将呈现出三个典型趋势。 第一，具有强开发主体的长租公寓品牌会在未来的生长中凸显优势； 第二，具有国企及央企靠山的长租公寓企业会逐渐活跃； 第三，“二房东”较弱的抗风险能力充实暴露在疫情之下，受此影响，不少“二房东”会割肉离场。

然则，这些调整和改变并不意味着长租公寓行业会因此而停滞不前。事实上，由于各家企业背后的基因、资源禀赋差别，现在背靠房企的长租公寓营业在生长模式上已经泛起分化，罗意称。

对于部门“头部”房企而言，其旗下的长租公寓营业大多已经完成了天下化结构，正处于领跑行业的阶段。此外， 不少头部房企已经将长租公寓提到了企业战略的高度，好比，龙湖冠寓。

对于部门“腰部”房企而言，它们期待通过追求外部辅助，施展自身怪异的优势，走出属于自己的路子。这些措施包罗 努力与外部基金建立合资公司以及推动长租公寓分拆上市等，好比，中骏方隅公寓。

对于部门“被动矜持”的房企而言，只管它们并未将长租公寓提升到企业战略的高度，但却依然是营业版图中的主要组成部门。这部门企业 期待通过提高产物质量，提升产物的溢价能力，以获得不错的收益，好比，滨江团体。

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