时隔3年多，天下首个团体用地长租公寓项目终于揭开了面纱，由万科开发的泊寓成寿寺项目在今年7月正式入市。

2017年11月16日，北京市设计河山委、市住建委团结印发《关于进一步增强行使团体土地建设租赁住房事情的有关意见》，确定了未来五年北京团体用地建设租赁住房的供应设计，并明确了此类市场租赁住房的建设尺度、租金和租期情形。

今后，万科、天恒、首创、愿景等企业通过协议入股方式介入到团体租赁住房项目的建设和运营中来。2018年，万科成寿寺项目取得立项批复，8月23日取得“工程施工许可证”，总用时仅5个月，2020年7月6日正式入市，成为天下首个开工及开业的团体土地长租公寓项目。

凭据央行财经新闻，北京设计从2017年到2021年间，推出1000公顷团体建设用地，用于建设租赁住房，而这些租赁住房项目大多将在2020年最先入市出租。

在“租购并举”的靠山下，团体土地的入市有用弥补了北京租赁市场的供应，而对于万科来说，其深耕长租公寓领域多年，在团体租赁用地上的投入也拓宽了其在长租领域的赛道。

但团体土地开发运营长租项目还处于一个探索历程，这一领域并没有先例可寻，相关的规范和政策也并未成型，商业模式和成本压力也使得这一项目面临很大的挑战。

成寿寺项目将接受来自市场、政府以及万科内部诸多方面的磨练。

成寿寺样本

紧靠着南三环路的万科泊寓成寿寺项目另有相当一大片的区域被围挡封锁，更久以前，这里是一片小商户群集地，环境恶劣。

据了解，万科是在2018年3月15日取得立项批复，作为北京市第一批团体土地建设租赁住房的试点工程，该项目得到了政府的高度关注，在项目手续办理上给予了政策和技术支持，从立项到拿到施工许可证仅用了5个月时间。

该项目的立项主体为北京金城源投资治理公司，其前身为成寿寺村团体经济组织,成寿寺则是万科与村团体互助的项目。村团体以土地谋划权与万科互助，万科卖力所有建设成本投入，获得项目45年谋划权，村团体享受保底收益以及谋划分红；万科则卖力产物打造和服务运营。

项目信息显示，成寿寺项目总用地面积为1.03万平方米，容积率为2.8，总修建面积为4.75万平方米。地上计容修建面积为2.88万平方米，地下修建面积为1.87万平方米，限高80米。整体设计有约901间长租公寓、3800平商业、600平社区配套面积。

在产物打造方面，针对长租公寓客户群体多为年轻人的情形，在传统的公寓户型外，万科还打造了五种主题气概公寓，另外，在配套上，该项目还配建了3800平米的主题商业。在公共区域，万科的云中图书馆与国家图书馆互助，另外还配备了减压的健身房等设施。

万科北方区域副总经理曾巍示意：“上一代的泊寓设置上都对照单一，年轻人倒不是要求豪华奢侈，但年轻人追求的个性许多，项现在期我们做了许多客户调研，筛选出‘主题房’来做突破口。”

对于长租公寓运营的要害——社群方面，曾巍示意，北京有大院文化，邻人关系照样很近的，基于此，我们提出了青年社区条约，配合约定更美妙的生活方式；在商业部门，一方面，我们考虑到南城是老北京人群集的地方，想把老字号引回来，另一方面，我们打造的街坊也是潮水个性的商街，会有类似星巴克，喜茶这样年轻人喜好的品牌。

基于社群文化观点，万科团体合伙人刘肖将这个项目取名为“泊寓|院儿”。

从小在北京南城长大的玖龄就是成寿寺项目的租户，她认为这个项目最具吸引力的就是它的配套设施异常完善。

“‌‌刚结业的时刻收入会对照低，只能选择合租，安全问题会有担忧，收入稳固了后就会选择自己住，但是在市场上租的屋子，让我感受人人都是在以出租为主要目的，往往就会泛起屋子位置还不错，但搬进去所有的东西都需要再重整一遍，这个社区对照吸引我的，就是真的可以做到拎包入住，其他的配套设施真的很全，另外一个就是可能年轻的人对照多，‌‌一起相同会对照简单，包罗跟他们的事情人员相同。”

现在，成寿寺项目首期交付1期共计235套房源，项目于5月尾所有租罄，价钱为3600元/月起，未来另有三栋楼将推出。

市场化运营

“用打造万万屋子的团队去琢磨租3000元价钱的屋子，我们也有许多纠结。但照样以为值得。”

曾巍这句话的背后也意味着团体用地长租公寓营业实在并不好做，项目具有公共性，这就在价钱上决议不能完全根据市场的趋势走，同时，还要保证品质有文化的注入，这就给企业的成本以及回报率提出了更高的要求。

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“这个事怎么叫乐成，3000块的价钱，40分钟地铁到达事情的地方，这才叫乐成。以是某种意义上，这个项目是0.5，成寿寺项目3600元起租，20分钟抵达国贸，基本到达我的要求，下一个项目高立庄会更廉价。”

这是刘肖观点中认可的模式，但执行之中要难题得多，而且，由于此前并没有先例，许多方面万科只能以更高的要求来保证及格。

万科拿到了北京团体土地6万套中的2万套，订价3000元租金的观点可以界说为建安成本1. 2万/平方米，但这个历程仍有许多地方可以优化。

好比，北京市车位配比是1:1，凭据过往履历，泊寓租客只有不到10%有车，而租赁项目仍要求挖4-5层做车库，就会极大增添成本，造成虚耗。不外，项目也在不停试探与相同中优化这些问题，丰台区经由开专家论证会，成寿寺项目的车库比例得以降低。

而像防火就没有明确的尺度，住宅防火是分层的，成寿寺项目是分户防火，每户都有消防喷淋，这是按旅店的尺度。另外另有弱电系统，强电系统等等，长租公寓没有对应的合适的设计尺度，最后就变成了没有尺度的，就要一切从严，成本最高。

另外，项目的收益万科是劣后方，还要保证村团体的保底收益和分红。

刘肖示意：“根据模子来算，全项目回报率约是6%，可以做到微利可连续。”

“团体土地有一定的限制，租房又是一个历久的事情，项目制作方案需要长时间的精致打磨，并在历程中不停迭代，这都在倒逼我们的开发运营能力。只要连续控制运营成本，保证较低的资金成本、优化制作时间就可以比其他企业有优势。”

据了解，该项目万科从国开行获取了专项信用贷，25年期低息利率。另外，依托恒久积累的装配式修建研发履历，项目接纳绿色环保质料，即装即住；以全干法装修消除现场湿作业，实现冬季雨季施工，最终把单间工期压缩到10天完成。

破冰

团体租赁用地直接来源于“租售并举”的政策靠山，而放之租赁市场，它依旧有着很广漠的空间。

凭据万科2017年的调研数据，北京的租赁人口有860万，住宅有750万套，其中可用于租赁的有430万套，这其中仅有250万套合规，剩下则是不及格的城中村和地下室，这部门不及格的逐年在拆除中。

那时，一居室单间的月租金价钱在3千到5千，两居和三居的月租金价钱在7千到1万。合规的250万套租赁住房的平均套租金为7000元/月，这个价钱超出了年轻人的合理支付局限（房租占月收入的三分之一较为合理），需要对应的月收入在2-3万元。事实上许多人的收入达不到这个水平。

“北京最多一年供应25万套住宅，另有折旧的15万套。实在供应关系异常吃紧。而我们判断，年轻人的收入多为1-1.5万/月，以是3000元/月才是一个相对合理的价钱”，刘肖示意。

在这些靠山下，北京万科拿下了6万套中的2万套，占比到达35%，其次是首创、华润等企业。但商业模式上，抢占市场与团体租赁用地的生长路径又是不相兼容的，首先它具有公共属性，其订价和回报率并不完全随着市场颠簸，另外，它对企业的运营能力、资金实力要求都很高，最后它需要企业与村团体、政府多方形成默契。

刘肖示意：“占坑的心肯定是不能有的，由于快速占坑和连续谋划实在有点儿矛盾。我们希望打造出的是可连续、可复制的生意模式，而一件事想做恒久，一定也要有初心和情怀。”

但这个行业还面对着许多的不确定性，相关政策、行业尺度这些都需要逐步完善。

除了上述的消费尺度，刘肖还示意：“房产税是12%，提出的建议是到4%，现在的运营成本对照大，现在是微利可连续，若是税降下来，就会更可连续。”

在刘肖看来，这仍是一门值得关注的生意，对万科来说长租公寓属于第二赛道，也是基于战略的。

“基于生意，企业危机感很大。北京新居市场，去年销售额3000亿，规模上低于重庆、杭州，竞争越来越猛烈。在租赁市场，250万套屋子一年租金是8万块的话，那就是2000亿租金的市场。若是万科在北京能做到10万套，一套每年4万块租金，是40亿租金，市值很大。一个企业家奋斗的主要目的是企业价值，租赁市场的战略价值被低估了。”

长租公寓经由近两年市场的纷纷扰扰已经退烧泰半，但万科却在这一领域开出新花，只管成寿寺项目只是刘肖观点中的0.5，但“在试运营前7天就已经实现了一期满租，另外后续即将开放的高立庄订价更低，距离磨练0到1实在也不远了。”

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