2020年7月23日，由商业空间产经研究媒体-迈点网、商业空间资产战略研究咨询机构-迈点研究院团结数百家天下主流媒体举行的“2019-2020中国租赁地产MBI颁奖盛典暨高峰论坛”在上海阿纳迪旅店隆重召开。

本届峰会以“风云际寓”为主题，基于迈点研究院大数据研究成果，从已往一年风云变幻的市场形势延伸而出，围绕困局求生、行业出路、产物计谋、细分品类等焦点话题，探讨租赁地产行业的趋势与未来。

在峰会现场，迈点网主编兼迈点研究院研究总监郭德荣公布了《中国办公空间品牌生长讲述（2019-2020）》的主题演讲，与参会嘉宾配合分享MBI大数据研究成果，对2019-2020年中国办公空间业态的市场环境，品牌化生长的动因、现状与逆境举行研究，并与市场配合探讨行业未来的生长方向。

迈点网主编兼迈点研究院研究总监郭德荣

国民经济稳健 用户需求提升 

办公业态未来可期

首先，郭德荣从2019年办公空间市场环境对办公业态的生长举行剖析，详细包罗宏观环境、物业供应、客群环境以及资源环境四大版块内容。

从数据上看，中国GDP连续在增进，但增速有所减缓。在这样的基本面下，第三产业占比连续提升，2020年可能跨越六成，“这意味着服务业为代表的第三产业未来将会提振中国的信心。”详细到办公空间板块，即便现在有一些小挫折，未来远景照样美妙的。

从办公空间的供应、消费需求以及客群转变也可以看出眉目。最近五年办公空间商办投资稳步增进，新开、完工和待售连续走高。整体开发规模保持在六千亿元，最好是在2017年、2018年。2019年由于国家政策的缘故原由有所缩减，但新开面积跨越7000万平方米，待售面积反弹至历史最高值3800万平方米。这意味着未来三到五年，新增物业将越来越多。“只要人人手上的蛋糕越来越大，并在其中做差别的产物，时机就会越来越多。”郭德荣总结道。

现在天下新增市场主体数目越来越多，新注册企业2015-2019年连续上升，2019年天下新增市场主体2179万户，日均新设企业到达2万户，再创历史新高。逐年增进的新增企业，为办公空间提供了连续的潜在客群。另外，在区域结构上，客群主要集中在广东、上海等一线都会，这与办公空间市场结构是完全吻合的。在陕西、四川、河南等中西部省份，办公空间产业结构还不算完善，这里有很大的想象空间。与此同时，对办公空间租赁需求前五的行业——互联网、教育、金融、文化创意以及制造行业正蓬勃生长，教育与文化创意行业2019年同比2018年占比上升，医药、游戏行业需求或在2020年逆势增进。

现在，消费客群也发生了伟大的转变。在岁数上，19-34岁的中青年为最主要潜在客群，占比约90%；其中25-34岁客群占总客群数的为48%（2018年占比71%），19-24岁占比为42%（2018年占比19%），19-24岁青年客群需求大幅上升，创业年轻化趋势显著。在性别上，男性客群约占52%，女性占48%（2018年男性客群占比75%，女性25%）。女性客群市场生长迅速，男女客群比例趋于平衡。未来办公空间中关注女性用户的产物与服务将成为新“热门”，类似美国The Wing和The Riveter等的女性办公空间品牌或将泛起。郭德荣示意，“办公空间产物和服务能否顺应这些转变，将决议未来能不能在市场上连续的生计下来。但在关注这些转变的同时，我们也要异常清晰办公焦点价值照样玩产物的，你的位置、价钱、服务等基本要素缺一不可。”

办公空间优越的生长远景受到了资源的关注，但2015-2019年，办公空间融资事宜升沉伟大。2019年融资频次下降，但头部品牌吸金能力展现。未来，类REITs融资创新或成为“常态化”。“这个板块恒久生长，融资趋势照样有，而且它的体量越来越大，会聚焦于头部的品牌。”郭德荣总结道。

指数整体上升 品牌化水平继续深化

“头部”抢滩 IPO “腰部”执着精致运营

说完了大环境，郭德荣从迈点品牌指数的三大维度——搜索指数、媒体指数、运营指数详细剖析了品牌的运营情形。搜索指数反映的是你的品牌能不能触达潜在客群，吸引他们，并形成转化。“接触品牌，搜索它，搜索后认知它，认知它以后发生购置，购置之后若是以为这个产物、品牌不错，会举行二轮推广和流传，这是一个基本的头脑逻辑。”以是能否第一时间举行触达异常重要。

媒体指数反映的是各大媒体对于办公空间行业的关注点，IPO、ABS、战略互助……基本都和钱有关，可见这个行业异常缺钱。“这种生长转变是真相吗？我以为这可能只是其中一个，第一我们缺钱，第二我们产物和服务亟待提升，这个提升对我们整个行业来讲是有提高的，但整个大环境另有很大的生长空间。”

运营能力整体水平相比客群印象是有一个提升的，这个提升会对照好玩儿，由于这些运营对照好的品牌，不是传统认知的品牌，而是具备怪异的产物，有标准化的服务以及个性化的客群，“未来细分化的产物以及差异化的服务，有可能会让办公空间企业，生长得更好。”

梦想加李峥：科技赋能未来价值——后疫情·新办公

一线都会市场份额为主 本土创业系品牌独领风骚

国际团体偏心CBD互联网用户群需求伟大

在详细到每个都会的生长，办公空间的需求集中于东部，生长于中部，兴起于西部，以是会发现一个很新鲜的征象，不管东部、中部照样西部，对办公空间客群来讲，他们都是需要的。而现有的办公空间企业，绝大部分照样在北京、上海等一线都会，这些一线都会占了快要七成份额。“首先一线都会即使是红海市场了，未来你的产物价值可提升的空间可能性不高。第二不要只在一线都会，看看二三线都会另有很大的时机，这些时机我们能不能第一时间捉住，这可能就是你的挑战。”

以北京为例，北京的办公空间一最先是由外资办公引进，在生长过程中，它的市场份额相对对照有限，厥后科技衍生的办公产物最先结构，源源不断推送了一系列办公空间产物。详细到上海，和北京有它的相似性，也有差别性，相似的是全球服务式办公在上海竞争更猛烈，而其他团结办公产物也是齐头并进，“这个市场已经成了红海市场了，每个人都在想办法拿出最好的产物，最好的服务体验，最好的物业服务于我们的租户，这个市场未来可能产物是基本，地段是基础。”而在广州和深圳，广州当地的办公空间的头部品牌基本都是在广州，房企系与创业系其并进，互联网用户群集。每个区块的显示都有自己的特色。

办公空间挑战更显严重

行业关系演进孕育新蓝海

基于以上宏观大环境、头部都会以及头部企业的剖析，郭德荣得出三个关键词：

第一是信心：面临当下严重的市场环境，人人都很有信心，信赖未来一片灼烁；

第二是扭亏为盈：信心之外要做的事情是什么？是扭亏为盈，已经一部分办公空间企业扭亏为盈了，不是跟你赛跑抢物业，抢融资渠道，而是实实在在为业主投资回报率买单，这是异常好的转变。

第三是办公 ：今年的疫情让线上办公备受青睐，但这并不会缩小线下办公产物的市场份额。“我以为会融合，以是我提出办公 ，这个 可能是 服务，可能是 产物，以是办公 未来有许多可能性。”

基于这三个关键词，郭德荣进一步提出了三个结论：

1、自力行情：办公空间需要历久主义

办公空间不能生搬硬套商办地产的逻辑，仅从增量、存量、空置率等预期未来。办公空间的产物与服务、客群有其相对自力性，尤其是区域市场。根据“都会圈”生长，连系经济、新经济比重、交通、科技、人才吸引等因素，办公空间产业将迎来伟大时机。

2、信息图谱：降本增效的原力所在

谋划过程中必须做到降本增效，不管长租公寓照样办公空间都是新产物，我们要大范围提升效果，节约人力。不管人力节约照样现在办公和长租公寓，包罗旅店在市场上的智能化的体验升级，这些都是必做的，也是未来焦点的竞争力。

3、关系演进：重新界说人、财、物与场

不管长租公寓照样办公空间，我们对品牌的明白，我们对品牌的界说，对品牌未来生长和传承另有很大的提升空间，这个提升空间与我们的行业生长息息相关，我们发现头部品牌越来越有它的行业价值，越来越有它的社会责任感，然则我们更需要看到整个行业不是某一个品牌或者某几个品牌在唱独角戏，而是人人把自己的产物，把自己的服务都做好，真正为这个行业准备。

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