当商业模式的门路日渐清晰，品牌、智能化和服务体验的差距越来越小时，行业的起跑线将再次被拉平……

租赁社区备受期待

或成为第四次机遇

行业生长至今，三次与正轨擦肩而过，着实算不上理想顺畅。

第一次是互联网 万众创业的热情褪去后，市场本可以通过扎实生长，提升服务，来逃离“融资—高价包租—快速扩张规模—再融资”的怪圈。

第二次是房企慌忙入局、搅乱又撤离后，市场本可以通过轻资产的商业模式，来解决单一收益、单一融资、用亏损换增进的问题，逃避“租金贷”的雷池。

第三次就是2020年的疫情黑天鹅了。为匹敌19年底的至暗时刻，行业曾提出了“精细化运营”的方法论，但还没来得及认真实行，就被疫情的一波浪潮打了回去。

同时，外界的投资计谋也发生了转变，以前是希望企业能够迅速走量、上规模，现在的关注点则是企业能够给资方带来什么样的价值，以及资源未来怎样退出。

总之，2020年过半，行业冰火两重天：租金与士气双低迷，房源规模缩短，公寓团体转型，熊猫、湾流跌落神坛。也有运气好的公寓，好比青客赶上了建行和各地方政府的鼎力相助，不仅有望恢复，还能再增添72000间房源…

修养不易，生息很难，网友对此戏称：公寓求生就像“渡劫”，九死一生。

这时代有一派看法以为，租赁社区入市可能意味着第四次机遇的来临。租赁社区的落地，或许能为行业的动荡不安，画上一记休止符。

租赁社区：政策利好，行业明天

自从进入7月后，行业的好新闻就未中断，其中租赁社区的相关新闻占了泰半。

先是月初时，建设银行答应要提供1900亿元的贷款，支持广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州6个都会在未来三年内提供约80万套（间）政策性租赁住房。到月尾时，广州就拿下了天下首笔政策性租赁住房贷款。

再是万科旗下的泊寓|院儿亮相北京，打响了天下团体土地租赁项目第一炮。行业款式进一步明晰，大社区落地在即。

同时，此前国家确定的北京、上海、沈阳、成都等13个都会，首批开展行使团体建设用地建设租赁住房试点，经由几年时间也宣布进入到了落地阶段。

细分起来，各热门都会的租赁土地供应气概也有差异：北京主推团体建设用地，上海主推纯租赁用地，深圳主推城中村租赁住房规模化运营，杭州则主推人才租赁住房用地…

克而瑞相关数据显示，停止2020年7月，这批公寓的规模以大中型租赁社区为主，500-1000套规模的中型社区占比34.4%，1000-2000套规模的大型社区占比32.8%；而小型社区和超大型社区的占比则相对较低。

由以上可知，租赁社区普遍具有长租是标配，配建是趋势，有矜持租金优势等特点，团体土地租赁项目入市也因此被称为2020年左右长租公寓行业最大的变量之一。

种种迹象表明，国企主导的智慧租赁社区，将深远影响行业的未来。

租赁社区保持竞争力

人才欠缺是新难点

若是将长租公寓间的PK比喻成一场赛跑，在鸣枪开跑的生长初期，涣散式公寓无疑是跑得最快的谁人，接着集中式公寓和开发商系紧追厥后。但长租不是短跑竞赛，而是一场漫长的马拉松。随着时间的推移，市场的日渐成熟，政策和配套的不断完善，租赁社区以王者之姿C位出道。

关于租赁社区入市的更多信息，迈点研究院曾对2019年12月前的项目已开工幅数与项目进度举行过统计：停止2019年12月，天下总计推出租赁用地约180幅，总建筑面积约1000万平方米。预计上海、广州、南京、杭州，4个都会的住房租赁项目就将于2021年集中上市。

华侨城中报的角落 销售失衡与物业拓展这半年

数据泉源：迈点研究院

这批社区公寓的国企靠山决议了，它们不仅要响应国家政策招呼，为市场增添优质房源供应量的民生使命，也背负着精准计划和稳固运营的义务纲要。因此，若何在同类型公寓中也保持领先，成为“最后冲刺关头”的思索重点。

在当前的公寓战争里，放弃规模比拼，转向精细化运营，成为行业的救命良方。无论是品牌公寓或房产系，都在品牌、运营、产物等偏向优化上深耕，SaaS系统、智能化部署、设计运营一体化、供应链搭建等设想陆续被实行。

需要注重的是，SaaS系统、智能化、供应链、设计运营一体化，这些都是外部审阅的探索效果，若是把视线投向公寓运营的内部，就必须思索若何优化并提升“人效”问题。

长租行业的目的是通过服务接触来提升租客的栖身舒适度，归根结底是做“人”的生意，即员工决议着公寓的成本，员工的孝敬决议了公寓的品质，员工决议了公寓的效率，这些都是“人效”的价值。

现在，关键性公寓人才欠缺，若何找到或培育一名及格的公寓治理人才，是行业配合面临的难题。小水滴以为，可以通过针对性的公寓组织治理和绩效设计培训，以部门改善行业人才池不足问题。

租赁社区为何要重视

组织治理与绩效设计？

组织治理是企业生长的“骨骼”，支撑着企业的增进，并通过差异化分工协作，促进了企业的高效运转。母子公司、层级部门的组织架构搭建、机制的设计、责任界限的确立，决议了资源流动偏向和效率，对推动公寓的整体生长、实现转型升级至关主要。

绩效设计则是配合组织架构的利器，可以将职能岗位原则化，并确立完整的人才选拔尺度和舆图，吸引高价值和焦点岗位人才，让项目顺遂推进。

可以说，想提升运营效率、降低运营成本，就需要优化组织治理架构；想提升服务质量和租客满意度，就要优化绩效设计，引发员工的潜能与积极性。

行业人才紧缺，地产系在抢滩长租时，曾为了人才资源才发动过抢人大战，但效果并不理想。

由于地产系公寓的组织架构、职员薪酬是直接照搬自地产系，中心层级过多，相同和审批成本居高不下，这样的组织架构直接影响了运营效能，也使得人工成本居高不下。另一边，地产系的人才平均薪酬高于长租行业，较高薪酬支出，也无形中提升了运营成本。

强化组织治理与绩效设计

实现社区弯道超车

1、行业局限：缺少参考，相对滞后

海内的旅店行业生长已有20余年，行业成熟度高，从业者有专业证书可以考，有系统知识可以学习。与旅店行业相比，长租公寓就是新兴行业了，岗位需求不明晰，就业率也缺乏参考。

同时，长租行业的链条长、成本高、利润空间小，决议了一开始不能把组织设计的过于庞大。像自若等品牌公寓的人才系统，都是配合阶段性需求来设计的。好比普遍接纳早期做大做强一线服务，等到房源规模上去后，再去强化系统后台。这种从下往上的推进优化，既有顺应市场化的优点，也有升级滞后于需求的瑕玷。

2、国企特殊性：招人门槛高，强调精准稳固

租赁社区与品牌公寓的本质追求差别。品牌公寓可以将运营盈利放在首位，而国企做租赁社区则是响应国家政策招呼，为市场增添优质房源供应量，促进长租公寓行业规范化和可持续生长，肩负着主要的政策和民生使命。

国企的审核方式更强调精准计划和稳固运营。如运营前后的盈利亏损、财务指标等，都需要遵照国务院国资委印发的《中央企业负责人谋划业绩审核设施》。租赁社区自己属于创新营业范围，但实行中却根据成熟营业举行审核，项目的现实决策者责任重大，容错率低。

同时，国企薪酬的外部竞争性不强，招人时有高门槛体例约束，可能泛起“大神很强留不住，请神容易送神难”两类尴尬。这些也倒逼着国企公寓在引进和留下运营治理等战略性人才时，加倍守旧郑重。

正因此，国企会加倍强调组织治理和绩效设计的科学性、前瞻性，制止人才流失、部门间前后相同毗邻不畅，分工界面不清晰，权责不明确等问题泛起。

现在，行业的注重力暂时还没精神投入到组织架构、绩效设计这类“内功”修炼上，但当商业模式的门路日渐清晰，品牌、智能化和服务体验的差距越来越小时，行业的起跑线将再次被拉平。谁能尽早完成组织治理与绩效设计的环节，谁才气真正意义上的一骑绝尘。

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