最近，地产圈诸位大佬在有关部门设置的“三道红线”下土崩瓦解。

红线下的决议

旅界君研究了下这所谓的“三道红线”，是指房企剔除预收款后的资产欠债率不得大于70%；房企的净欠债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档治理。

凭据2019年财政数据，同时踩到“三道红线”的房企共14家，包罗恒大、融创中国、绿地控股、中梁控股、中原幸福、富力地产、融信中国、绿城中国、佳兆业、新力控股、首开股份、华发股份、金辉团体、泰禾团体。

其中重注文旅营业或者一度把文旅看成“口号”的包罗恒大、绿地控股、恒大、融创中国、绿地控股、佳兆业、泰禾团体7家，恰好过半。

我们知道这些年房地产企业是一个资金麋集型行业，许多公司都是高欠债运转，而做文旅许多时刻是地产企业做“噱头”或者凭据政策东风为了廉价拿地，但文旅营业自己盈利周期就比较长，今年疫情下就显得更为艰难。

好比融创，2019年文旅城建设及运营收入同比增进41%达28.5亿元，另一方面，文旅城的营收仅占比融创中国总营收1.7%，相较于上一财年仅提升了1%。

再好比赫赫有名的泰禾，去年照样四五倍市盈率，今年溘然就还不上债了，企业成了负利润。

另有华侨城，这次虽然是“好学生”没有踩到三条红线，但受疫情影响，华侨城文旅营业受到较大打击，接待游客人次仅为2019年同期47%的水平，文旅营业收入有所下滑。

事实上，华侨城以欢乐谷等景区为依托的文旅经营活动所发生的现金流量很差，从2015年至2019年，华侨城包罗深圳欢乐谷、成都欢乐谷、北京欢乐谷等在游客和门票收入上延续大幅下降。

一句话总结，房企的文旅板块无论出于何种目的与意图，在营收贡献上对房企的营收支持力度都很小，而这次的羁系要求房企管住有息欠债，同时降低欠债率，若是做不到，房企融资受到的限制会非常大。

融不到资，房企就会有现金流风险，现金流有风险，那就是死，原理就是云云简朴而阴险，是否砍掉”不赚钱”的文旅营业，几乎是每一家此前押注文旅的房企都在斟酌思量的事情。

被砍掉的文旅

对剔除预收款后的资产欠债率不得大于70%这条红线来说，要改善这一指标，就要加大预收款的力度，这其实是在激励房企高周转。

地产行业创新不足，大多数方案都由计划或谋划公司来制作，往往都是抄来抄去流于观点，很少思量项目创新，就像恒大在天下遍地开花的“文旅城”，复制粘贴的意图很明显，而同样炒作数年的观点“恒大童天下”，至今无一家开业。

房企加速周转速率还会发生一个结果，原本恒大在内的部门房企为了加速企业周转就已经拖慢或者压缩之前“XX文旅城”文旅配套设施的建设，那么现在在“三条红线”下，面临“娘不疼、舅不爱”的处境。

以恒大在河北怀来建设的京北国际文化城为例，部门业主反映，该项目曾经一度开盘时被命名为“怀来文旅城”，而购房时答应的水上乐园、四国温泉小镇、五星级旅店至今还没完工，甚至动工，反而是部门当初购房时向业主许诺的文旅配套设施地块部门被改建成一栋栋拔地而起的小高层公寓。

后疫情时代，度假酒店的破局之道

（怀来文旅城业主制图）

对恒大而言，文旅配套设施的建设破费伟大，同时回款周期极其漫长起不到“止渴”的作用，而公寓项目投入成本低，还可以快速回笼资金，由此“轻文旅、重地产”的思绪也就不难理解。

固然，也有部门动作快的房企，在“三条红线”杀招降临前就最先甩掉文旅。

据2019年财报显示，中原幸福净欠债率高达185%，三条红线所有“超标”。

但该公司早在2018年就裁掉文旅中央400余人，新西塘商业文旅地产的上亿元营销用度也就此砍掉，可谓彻底撤出文旅江湖，对昔时的“政策投契”举白旗认输。

世茂这些年也有同样的“烦恼”，当初夸下的海口与骨感的现实并不成正比。

接连拿下Hello Kitty、蓝精灵IP，这家老牌房企却住手了开发脚步，2019年1月7日，曾与地产、旅店、服务三大营业板块平行的主题娱乐营业已被并入商业板块。

曾经风光一时的“明星观点”文旅正在成为房企们避之不及的深坑。

未来剥离成风？

12家房企代表——恒大总裁夏海钧、万科总裁祝九胜、融创总裁汪孟德、中海总裁张智超、阳光城总裁朱荣斌，以及碧桂园、保利、绿地、中梁等房企的财政总介入了央行、住建部、银保监会组织的这场“高逼格”座谈会。

“三条红线试点”也将从这12家企业最先试点，他们要在一个月内上交降档方案，包罗1年内若何降档、3年内若何全面完成相符“三条红线”的调整。

对保利、中海、华润这些央企而言，自己就是“好学生”问题不大，而对恒大、融创这些企业来说，接下来的3年挑战可谓格外艰难。

屋子究竟照样拿来住的，文旅虽好，但终是风花雪月的事情，买房的消费者大部门思量的照样屋子质量、交通、医院、学校甚至物业。

当文旅的政策东风已经吹过，旅界君展望，接下来开发商会拼命剥离资产，保留主体上市公司融资能力。

引入文旅IP容易，但若何植入落地难，落地后若何提升IP的延展性、持续性和生命力，若何把IP玩活并形成经典项目，或许房企已经等不到时间来磨练。

未来一年内，我们也行会看到一轮麋集的开发商剥离资产的通告，像中原幸福这样的“断舍离”对于房企将是常态。

立秋已过，寒风乍起，接下来静等好戏上演。

第一时间GET商业空间产业最新资讯 下载迈点APP

扫一扫下载APP

从StayNTouch被出售，看石基与Oracle背后的大国博弈