克日，上海、成都、广州、合肥、杭州等地纷纷公布住房租赁市场风险提醒，郑重选择住房租赁企业、认真确认租金价钱、建议使用条约树模文本。长租公寓爆雷事宜再次将租赁行业推向风口浪尖。

2020 年，突如其来的疫情给长租公寓的生长带来了相当大的打击。多数企业举步维艰，或调整谋划结构，或开源节流以稳固现金流。从整体规模增进来看，行业基本处于阻滞状态，后续长租公寓行业或将进一步加速洗牌。

我们也观察到行业的一些「努力」信号。好比，一季度，受疫情影响，魔方整体将部门白领公寓改为蓝领公寓，引发业内关注。二季度，乐乎在北京推出首个企业服务公寓项目，而窝趣也推出首家企业公寓-华舍公寓；此外，在收并购方面，安歆先后并购易企租，入股杭州诺巢故寓，加速行业资源整合。

征象背后是行业对商业模式的探索，而疫情下蓝领公寓 TOB 的商业模式优势凸显，谋划的稳健性及抗风险能力更强，同时，在复产复工政策下市场恢复相对较快。长租公寓行业履历了高速生长的这几年，商业模式发生了哪些改变，蓝领公寓细分赛道有哪些优势？本文从企业生长情形、典型模式、行业规范及未来偏向等焦点问题，探索租赁行业生长的多种可能。

政策日趋完善，行业规范化提升

综合近几年长租公寓相关政策，主要以完善市场规范和增添市场供应为主，对于租赁权益保障和金融税收优惠方面的政策相对缺乏。蓝领公寓政策层面也是云云。热门都会出台一系列市场羁系政策，羁系局限也加倍普遍。

增添市场供应方面，杭州走在了各都会前线。2017 年，杭州推出《关于加速筹集建设暂且租赁住房的事情意见》，明文指出为了有用缓解外来务工职员租房难问题，到 2020 年底，完成全市累计筹集建设 4 万套暂且租赁住房的目的。

此外，温州也增添了蓝领公寓供应渠道，为了做好产业升级历程中配套服务设施的建设事情，出台政策在先进制造业企业集聚的产业园区，为产业工人配套建设一定规模的蓝领公寓。这为蓝领市场的生长注入一剂强心剂。

蓝领赛道进入生长窗口期

近年来，我国第三产业就业人口出现逐年增进趋势，国家统计局数据显示，停止 2019 年，第三产业就业人口约 3.67 亿人口。其中以餐饮服务、旅店住宿、交通物流等为代表的行业，存在大量的员工租赁需求。

基于都会升级和第三产业的生长，由产业驱动带来需求增进，在一定水平上也提高了蓝领租赁市场需求空间的上限，反映到市场层面来看，即一些公寓企业最先结构蓝领细分赛道。

1. 关注度提升，企业结构加速  

从企业的关注度和结构情形来看，2014 年安歆整体和筑梦居在业内率先结构蓝领公寓，经由几年的生长，安歆整体已经初具规模。2016 年魔方整体在大规模抢占白领公寓市场的同时，也将眼光瞄向蓝领市场，推出魔方 9 号楼产物。

今后，迎来企业结构的加速，如龙湖冠寓的豆豆系产物、旭辉领寓的菁舍青年公寓、合景泰富的陆舍、中富旅居的乐璟生涯社区，以及蛋壳旗下筑梦公寓等纷纷入局。

2020 年上半年，蓝领公寓抗风险能力不停提升，部门企业纷纷转向。魔方一季度将部门白领公寓调整为蓝领公寓；而窝趣、乐乎也在二季度首次推出蓝领公寓项目。

凭据克而瑞租售的统计数据，停止 2020 年上半年，已有十余家品牌企业进入蓝领公寓细分市场，且部门企业也已具备一定生长规模。

2. TO B 的商业模式优势凸显  

长租公寓行业不再唯规模至上，更多回归谋划自己，聚焦企业的抗风险性及康健度。行业从聚焦白领公寓，最先关注细分领域的发展机遇，而蓝领公寓 TO B 商业模式的优势，在一定水平上获得凸显。

一方面，长租公寓站在行业风口之上，在资源的推动下，结构企业数目不停增多，市场竞争不停猛烈。竞争加剧的直接效果导致企业纷纷争抢优质存量物业，物业的稀缺性和价钱快速提升，大幅压缩了企业的利润空间，导致现阶段盈利变得相对难题。因此，寻找盈利的突破口成为企业关注的焦点。

另一方面，公寓企业已往盲目冲规模，不重视提升运营能力和盈利水平的生长模式，在遭遇突如其来的疫情影响时，现金流受到打击，谋划难题。与此同时，由于蓝领公寓服务客户主要为企业，客户稳固性和支付能力相对更强，疫情之下，加倍突显出稳固的现金流显示和更强的抗风险能力，增强了企业结构这一细分领域的信心。

两种生长模式最为典型

蓝领公寓企业已形成了两种主要的生长模式及路径，产业园企业宿舍模式和都会三产员工宿舍模式。

产业园企业宿舍模式主要面向园区的企业租赁需求，为企业员工提供栖身产物；都会三产员工宿舍模式是以都会焦点区的餐饮、旅店、教育培训、物流配送等企业员工为主要服务工具，解决其租赁需求。

两种模式下，企业的生长路径和客群工具存在一定的差异。

1. 产业园企业宿舍模式  

生长路径

在都会产业经济升级的历程中，锚定都会产业园区生长带来的租赁机遇，以服务园区企业为焦点导向，通过与政府、园区企业举行资源联动，为园区及用人企业提供员工住宿解决方案，运营治理企业员工型集中式公寓。

运营模式

以为园区企业员工提供员工宿舍为主导模式：与园区企业签署长时间衡宇批量出租协议，获取租金收入。

面向园区差旅职员提供短租住宿服务：针对跨园区商务差旅职员提供短期平安恬静的租住服务，收取衡宇租赁使用用度。

典型案例—乐璟生涯社区

都会结构

企业定位为园区人才提供安居公寓租住服务，主要聚焦产业资源丰富的大中型都会，包罗上海、深圳、苏州、天津、青岛、武汉等都会的国家级经开区。现在，开业房源规模达 1.2 万间。

数据泉源：克而瑞租售整理

开业增速

2019 年乐璟拓店速率最先加速，停止年底在租赁重点都会开业规模约 6300 间，环比上年增添跨越 2000 间。2020 年在行业整体投拓速率放缓趋势下，乐璟仍保持高速拓店，新开业项目数环比去年增速约 20%。由于单店体量较大，新开业房源数环比增幅更是高达 25%。与此之外，下半年乐璟预计在天下仍将有 20 个项目开业。

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产物及服务

现在，已经形成「生涯 商业」模式的园区栖身产物方案。针对园区内企业及员工的差别条理需求，提供面向企业下层员工的集中宿舍公寓、适合单生和家庭栖身的白领公寓以及为社区做配套的商业产物「乐璟mix」和「乐璟小铺」。

乐璟产物线情形-数据泉源：由克而瑞租售整理

典型案例—润家乐璟东景生涯社区

润家乐璟东景生涯社区位于苏州工业园区内，总建筑面积约 10 万平方米，宿舍约 1440 间。社区融栖身、生涯、健身、娱乐为一体，是天下最大的在营社区型公寓之一，也是乐璟革新运营的典型项目。

数据泉源：由克而瑞租售整理

项目特点

1) 重塑社区功效，引入「生涯 商业」大社区观点

放弃原社区不合理的功效及结构，周全优化升级社区功效，打造产业升级配套租住树模社区。激活社区商业，周全引入「生涯 商业」大社区观点。构建「云盾」平安系统，提升社区平安品级。

2) 上线「云盾」系统，强化社区治安治理

为做好流动职员收支社区管控，将社区车辆收支系统与「云盾」直联，实时监控。为保障社区治安，安装自力治安监控系统，专人对社区治安巡逻治理。为预防公寓平安事宜，收支社区执行人脸识别，房间配备智能门锁，公区 24 小时监控。

3) 重新优化产物空间结构和功效

产物空间增添储物空间，私密性较好。设计自力卫浴、干湿星散。增添了更多公共空间，知足租客社交休闲需求。翻新了室内公区及隶属设施。

4) 通过对原社区革新修复，提升项目运营效率

通过对原陈旧社区革新后，项目运营效率显著提升。整体出租率从 50% 提升至 100%。单房均价从 900 元提升至 1900 元。企业及租客满意率大幅提升，均跨越 95%，处于行业领先水平。

2. 都会三产员工宿舍模式  

生长路径

在都会经济生长的历程中，随着第三产业的扩容，带来服务行业就业职员的规模增进，以锚定第三产业员工的住宿需求为机遇点，为这类人群提供住宿解决方案，运营治理员工宿舍型集中式公寓。

运营模式

面向 B 端，签署住房租赁协议：现在，主要的运营模式是与大型服务业企业互助，如餐饮、旅店、快递等，签署住房租赁协议，批量出租床位收取用度。

面向 C 端，提供短租模式：于此之外，为了提高房源行使效率，将部门房源面向小我私家整体开通短租模式，以日租、周租的方式来削减房源空置率。

典型案例

安歆公寓：聚焦都会经济增速和流动人口体量均维持高位的都会，且具备高度发达的餐饮物流等服务业行业，可以提供足够的客源。

现在，已结构天下 24 个都会，重点深耕上海、深圳等一线都会及南京、杭州等热门新一线都会。其中，上海累计治理房源规模占比均跨越 38%，成为战略性重点结构都会。现在，累计开业房源规模近 9000 间。

产物及服务：针对差别类型的客户，设计了多元的产物线。针对餐饮、物流、教育培训等服务业企业员工，从低中高三个条理，打造蓝领产物安歆乐寓、白领产物安歆美域、高端服务式产物阅庭。但在各产物线的配比方面，以蓝领产物占有绝对主导地位，比例达 90% 以上。

安歆产物线情形-数据泉源：克而瑞租售整理

3. 产业园企业宿舍模式生长前景相对晴朗  

在都会产业升级的历程中，随着第二、三产业的生长，一定随同蓝领人群的大规模增添。尤其，现代制造业尤其是智能制造业的升级和落地，将缔造大量的就业机遇，逐渐成为推动都会产业升级的主动力。

而无论是制造业照样服务业，均在都会产业升级历程中发挥了重要作用。与之相对应，蓝领公寓的生长也融入到了都会产业生长的历程中。

对比两种模式来看，集聚以制造业为主导的大型产业园区，衍生了较大的增量住房租赁需求，落位园区的蓝领公寓企业，更容易实现规模化生长路径，企业未来生长的规模化效应更突出，活力更强。

与此之外，由于都会焦点区物业极端稀缺，而都会三产员工宿舍模式对于物业位置、交通条件、成本价钱等敏感性较高，对于存量物业的革新、运营难度相对更大，也在一定水平上限制了企业的生长增速。

因此，未来产业园企业宿舍模式生长前景相对晴朗，更可能成为蓝领赛道未来生长的突破偏向。

小结   

2020 年突如其来的疫情，凸显了蓝领公寓赛道的优势，行业能见度提升。而无论任何行业，真实存在的市场需求才是推动行业不停生长的内在动力。随着都会产业经济的升级，蓝领从业人口的增添，租住需求的连续提升，蓝领公寓市场有望迎来稳步增进的生长阶段。

同时，精细化运营才是未来企业生长之道。随着市场需求的进一步细分，针对差别偏好的人群，打造多元化产物，提供差异化的租住服务。必须依赖精细化的运营来提升客户租住体验，提高运营效益。

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