9月30日是张爱玲100周年诞辰。

文艺界祖师奶奶金句太多，被人誉为鲸落，滋养了一众广告文案从业者。

好比她说：屋子是租的，但生涯是自己的，就真有长租公寓的网页借用了这句话。

勿爷看了页面，看这房间部署的多美，多细腻，多温馨。可真要租，现在还真得掂量掂量。

由于整个租房历程堪比一场扫雷行动，包罗房源、条约、房东、中介和租客，每一个环节背后险些都有陷阱，而长租公寓自己就是随时可能会爆的雷。租了爆雷的长租公寓的年轻人上一秒还在为困在系统里的外卖小哥共情，下一秒可能就不确定还能不能在已经付租的长租公寓里多住几天。

凭据天眼查app的数据，今年从7月份最先，上海成都等多地都有长租公寓爆雷，所属公司险些都是“人去楼空”的状态，面临这样的现实，受影响的租户和房主只能用“原地去世”来表达了。

 

（泉源：《财经》杂志）

然则17年的时刻，长租公寓是租房模式创新的代表，是资源的宠儿。

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万亿级的市场，几亿人的需求

年轻人步入社会的第一课，就是租房。太多的国产剧对北上广租房生涯的描绘都严重脱离现实，主角们住的屋子，一看就很假。无论何等底层的男女主角，总能在北上广这样的都会，不是住在江景大平层就是Loft精装公寓，再不济也是上海里弄的小洋楼。而现实里绝大多数的在北上广租房的年轻人，可能点一份几十块钱的外卖也要想方设法凑满减，就别提什么江景，洋房了。长租公寓深谙用户心理，每一项服务都对租户的痛点举行精准袭击。除了细腻的装修，配套齐全的设施，完善的物业服务，适当的租房价钱，长租公寓还会给每一位租户配备一名专属的专属管家。

长租公寓降生之初，市场是满怀期待和迎接的，究竟之前租屋子租户饱受租房质量乱七八糟、黑中介等困扰，而打开长租公寓app就可以凭据地铁站，小区，房型，来筛选通过照片、视频领会房间、室友详细信息，而且长租公寓装修气概统一，家电配备齐全，入住长租公寓，美好生涯感受就在眼前。

2017年，长租公寓敏捷成为创业风口，资源、创业者、地产商、金融机构纷纷涌入。

在长租公寓生长的历史中，庞大的市场环境催生了三种主要模式的长租公寓，包罗：

涣散式长租：以自若、蛋壳公寓为代表，通过在各个小区住宅楼里承租房间，装修革新之后出租；

集中式长租公寓：以魔方公寓、新派公寓为代表，通常租下一整栋楼，革新成公寓房；

地产支持土地建设公寓：以万科泊寓、龙湖冠寓为代表，由房地产公司自行拿地，自主建设，然后出租，此种相对来说显得更为规范。

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风口落下 盈利难题

从现实来看，实在不管是什么模式，长租公寓盈利是异常难题的。

月度观察丨中央释放长租公寓利好，北上深杭奖补新政，星河、大华进军长租，3季度市场数据

“长租公寓第一股”青客公寓招股说明书显示，该公司2019年度营业收入为 12.34亿元，同比上年增进38.65%，净利润亏损4.98亿元，较2018年同比削减0.3%。2017～2019年资产欠债率不停上升，划分为137.17%、143.82%和145.02%。此外，2017-2019年轻客公寓延续3个财年经营性现金流净额为负。

“长租公寓第二股”蛋壳公寓2020年第一季度财报数据显示，公司实现营业收入19.4亿元，同比增进62.48%，然则公司亏损也连续加剧，2020年一季度公司亏损12.3亿元，2017年、2018年、2019年划分亏损2.72亿元、13.66亿元、34.35亿元。36氪曾经测算过长租公寓在入住率在95%的情形下，拿房成本到达租金收入的60%则息税前利润率为0，人房比到达11人/百间则息税前利润率也将为0。但事实是，很多长租公寓平台为了占有市场，通过“高进低出”手法，也就是现实拿房成本比租金还高，更何况95%的入住率难以到达，自若公寓到2019年底才宣布到达95%，蛋壳公寓到2020年3月，入住率才75.5%。长租公寓平台在拿到屋子，还未收取到租户的租金时，就先要投入一笔资金举行衡宇装修革新，这部门投入要考后续一到两年的时间才气接纳。

SOHO中国的董事长潘石屹就曾在采访中示意，“租房价钱再翻番照样赔本的。”

物业企业自认为依附本家领域的优势，依附对客户的领会，相对于其他长租公寓玩家，在“服务和运营”方面或也可更胜一筹。但现实是一顿毒打。

物业企业方面：2020年上半年，南都物业长租公寓营业毛利亏损465.83万元，并指公司的长租公寓为募投项目，后续不再增添项目。

同样2017年起最先涉水长租公寓的彩生涯，现在官网上关于“长租公寓”的项目已经“查无此人”了。

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资源套路模式，长租公寓爆雷

2019年资源市场在认清长租公寓盈利艰难的现实后，最先玩起了新的运营模式，就是“高收低租”的方式抢占市场，取得规模效应。简单说，就是用显著高于市场价的价钱从房东手里租房，然后又用低于市场价的价钱租给租户，“高收低租”简直最能抢占市场，但其带来的损失只能平台自己消化。

而消化的方式就是“长收短付”以及租金贷。

长收短付，就是租户给平台支付租金接纳季付甚至年付的方式；平台给房东，是按月付款。这种方式使得平台能够提前拿到租户房租，但只要按月付给房东，这中心的时间差就会形成资金沉淀。平台就会拿着这笔可以自由支配的资金再去举行市场扩张，一旦扩张不顺遂，如入住率不理想等情形发生，就会面临资金链断裂的可能。

租金贷是长租公寓平台激励租客与第三方金融机构签署贷款条约，由这些金融机构一次性付清租客合约期内的租金，租房平台保证了自身现金收益的同时，却将风险转移给租客和贷款方。

长租公寓平台的这种行为异常的恶劣，使得租户的租房行为分外背上了本不该有的金融欠债。

再以“长租公寓第二股”蛋壳公寓来说，据蛋壳2019年公司财报显示，公司现在的资金主要泉源于租赁预付款，包罗金融机构提供的租金贷预付款以及租客的预付款。2017年、2018年、停止2019年9月30日,蛋壳公寓划分从金融机构获得预付款9.376亿元、21.27亿元和31.057亿元，在2017年、2018年和2019年划分有91.3%、75.8%和65.9%接纳租金贷款方式举行房租给付。

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物业企业 暂别长租公寓

从现实来看，包罗南都物业，彩生涯等物业服务企业实验长租公寓营业并不算顺遂。

物业企业若是要做好长租公寓，需要具备精细化运营能力，而且保证资源的连续注入。致命的是，连续的关于长租公寓爆雷的新闻正在消耗人们对于长租公寓的信心，对行业生长影响异常晦气。

物业企业想要再次进入长租公寓市场，一定要审阅长租公寓的未来。

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