2020年下半年，租赁社区正式入市，第一波登场的有7月的北京泊寓|院儿，8月的上海城投湾谷社区。只管绝大多数租赁社区还在建设中，行业已经泛起了头部效应，无论是房源规模、房源品质，照样规范性、智能化、租金品质性价比等多个方面，租赁社区都能遥遥领先。

世上没有无缘无故的乐成。停止今日，小水滴已经与多家国企互助了租赁社区项目，关于租赁社区若何影响行业有两点心得，今天与人人分享：租赁社区这种半路杀出的“插班生”，凭什么比摸爬滚打多年的品牌公寓跑得快，还跑得好？

1、政策鼎力培植，领跑行业未来

首先，租赁社区的最大优势来自政策扶持。

随着存量空间以及新建土地的开发，长租公寓的趋势正往大社区的偏向生长，未来三年将是租赁社区进入行业视野的小岑岭。

9月7日，住房和城乡建设部公布了关于《住房租赁条例（征求意见稿）》，条例在明确行业规范、维护承租人利益外，也明确发出了“租赁社区政策利好”这一主要信号——租赁住房建设将进入政府一样平常事情机制，国字头企业举行住房租赁市场的推进速率将更快。

《住房租赁条例（征求意见稿）》（节选）

第五章 扶持措施

第三十一条  

设区的市级以上地方人民政府应当连系内陆租赁住房供需状态等因素，将新建租赁住房纳入住房生长规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设设计和住房用地供应设计中予以安排。

第三十二条  

国家激励通过新增用地专门建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房，行使整幢既有衡宇用于出租，将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式，多渠道增添租赁住房供应。

国家激励单元和小我私家将依法相符出租条件的住房出租，激励出租人和承租人签署历久住房租赁条约。签署历久住房租赁条约且条约推行到达一定年限的，凭据设区的市级以上地方人民政府的划定享受响应的政策支持。

第三十三条  

住房租赁企业可以凭据国家有关划定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策。

第三十四条  

国家支持金融机构凭据风险可控、商业可连续的原则创新针对住房租赁的金融产物和服务，支持生长房地产投资信托基金，支持住房租赁企业刊行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于生长住房租赁营业。

住房租赁企业可以依法质押住房租赁租金收益权。

为了抑制“市场乱象”，让租赁社区跑得更快，国家一面用严酷的行业规范为租赁社区清扫门路，一方面又通过执法、规范、资金、金融工具等多种方式来培植租赁社区。未来，“国家队”主导的专业化、机构化的历久运营租赁品牌社区是必然趋势。

2、紧抓尺度化，保持领先优势

相比品牌公寓，租赁社区领跑的第二大优势，即是运营尺度化履历更厚实，需求更强烈。在运营方面，租赁社区应了那句“比你优异，还比你起劲”。

大体量的社区治理难点往往集中在以下三点，我们来逐一剖析：

若何做好全流程管控？

若何做好平安运营？

若何做好团队带教？

租赁社区需要运营尺度化的三个理由：

1、坚持尺度化运营，实现全流程管控

全流程管控难度大，是运营的第一大难点。

纵观公寓行业，规模化的品牌公寓大多不盈利，除了由于拿房成本偏高外，运营规范化及尺度化水平低，导致运营成本高、一样平常消耗大等，也是不争的事实。“插班生”租赁社区虽然有一定的矜持优势，却也同样面临人、财、物等基础设施不健全，公寓营业战线长、行业跨度大、涉及房源量多等问题。

通过上图可以看出，租赁社区亟需通过运营尺度化来提升公寓运营效率和效果，改善公寓盈利状态，同时为自身公寓运营确立尺度、打好基础。

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流程管控的尺度化利器：公寓SaaS

现在，租赁社区解决这一难题的设施是重视“智能化治理”，在运营租赁社区时自动将公寓SaaS治理系统作为营业底层治理工具，以此降低运营成本、提高效率。

好的公寓SaaS源于线下公寓运营履历的积累和总结，不只能够通过线上化、自动化操作辅助公寓提升效率，节约人力成本。更主要的是能够通过流程、功效板块等设计，实现销售、管家、财政等岗位的事情流程化和精细化，使得任何一小我私家处于这个岗位上，都能通过简朴学习快速顺应，削减职员流动带来的影响。在使用这些公寓治理系统的同时，也会无形中对公寓的治理模式和事情流程等产生影响。

2、坚持尺度化运营，落实平安治理

公寓平安问题庞大、繁多、较难预防，是治理公寓的第二大难点。

租赁社区进入运营阶段后，将会遇到一系列极其庞大的平安治理问题。公寓的平安治理侧重于人为防控，多为突发性平安隐患提防，详细包罗火灾、水浸、燃气泄露、入室偷窃、打架斗殴、暴力事宜、装备实行维护、涉黄赌毒、易燃易爆炸仓储、门路平安、非法转租、自然灾害等。

常见公寓运营风险

人与人之间的风险，如打架斗殴、强奸、人身伤亡、醉酒酗酒等；

人与物之间的风险，如恶犬伤人、小区内交通事故、煤气中毒、高空坠物伤人等；

物与物之间的风险，如发生火灾、门锁损坏、钥匙丢失等。

现在住宅小区的各种平安责任已各有其主，但大型租赁社区的责任主体尚不清晰，物业治理和公寓治理的界限也不甚清晰，责任不清就会导致预防不足，一旦发生平安事宜，一地鸡毛。

另一边，媒体往往关注“甲醛房”“意外事宜”等平安风险事宜自己，但对公寓来说，若何提前预防和完善高效解决营业中的平安风险，削减公关危急才是刚需。

平安治理的秘笈：周全平安治理咨询方案

现在，租赁社区解决这一难题的设施是制订“公寓周全平安治理咨询方案”，将人防、物防、技防相连系，接纳智能化系统治理与装备设施监控相连系，事前预防、事中应急SOP、事后理赔保险相连系，实现风险提防与处置最优化，以确保无论哪个环节、流程泛起问题，都能做出实时、有用的反应与反馈。

技防：公寓进入运营阶段后，由监控和预警装备组成的智能安防系统，已经成为周全监控、定期巡查的主要手段。此外，通过对智能门锁、智能电表等数据剖析，可以实现“历久失联”“过载电流”等场景的治理，削减运营风险。

人防：长租公寓作为人口密集型行业，纵然有再周全的平安治理系统，也难免遇到意外。因此，公寓还应凭据应用场景，不停完善包罗衡宇主体、衡宇装修、室内财富、附加居家责任和附加出租人责任在内的执法措施，以提防意外事故带来的损失，保障公寓和租户的权益。 特殊事宜、社会事宜等危急公关应对，事宜处置和事宜善后，也都依赖响应的应急预案。

3、坚持尺度化运营，建设人才梯队

门槛高，人才少，是运营公寓的第三大难点。

大到公寓制度的制订、sop手册的监视执行，输出汇报机制的落地、岗位课程的培训，小到供应商对接、整体外包的选择、保洁保安的治理，都离不开运营人才梯队的建设。

租赁社区的理想型人才，是招来的人懂运营，可以管好团队，又能把尺度化的器械落下来，做好整体的输出。

但当今行业一是缺少治理人才，治理过大体量公寓项目，尤其又是高端项目的人才，往往依赖于有厚实服务式治理履历的店总，市场上很难匹配到。二是若何实现职员的高效配比，既能知足一样平常运营治理需要，又能节约职员成本，这依赖于科技和尺度化流程、制度来提升解决。

人才梯队搭建的隐秘：组织架构 培训 SaaS系统

现在租赁社区解决这一难题的方式，是针对性的公寓组织治理 绩效设计培训 SaaS治理系统。

其中组织治理是企业生长的“骨骼”，确立了员工的责任界限，决议了资源流动偏向和效率。

绩效设计，则将职能岗位原则化，确立起完整的人才选拔尺度和舆图，吸引高价值和焦点岗位人才，让项目顺遂推进。

SaaS系统自己就具备尺度化的操作优势，员工可以在线上操作解决一样平常缴费、报修等服务需求。

通过这三驾马车的配合，租赁社区可以确立起尺度化的流程和制度，不停举行培训，使得员工能迅速顺应和熟悉公寓的运营治理，同时实现智能化差异化分工协作，以部门改善行业人才池不足问题。

此外，当运营团队还在磨合期时，租赁社区也会选择与拥有成熟公寓运营履历的第三方互助，通过代甲方模式，辅助员工尽快顺应运营治理。

结语

客观地讲，租赁社区并不是行业市场化后的自然产物，而是政府用来整治行业乱象、指导民风走向的“工具人”，将历久饰演行业的镜子与标杆，具有强烈的社会责任属性。随着越来越多的租赁社区入场，行业快要一步两极分化，那些认认真真搞运营，深耕行业服务好的公寓企业将可以存活下去，而服务质量差甚至不作为的公寓企业将会问题不停，直至被镌汰。

优胜劣汰，市场决议，行业自律，只管租赁社区另有三年多才会完全现身，但这尾巨鲸的第一声鲸歌，已然搅动了鱼群，率领长租行业朝着更准确的偏向游进。

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