在第一次赴港IPO受阻后，中国文旅团体又马不停蹄的第二次递交招股书，由此引来了业界关注。失效期还不满一周，10月23日晚间，中国文旅团体有限公司（下简称“中国文旅”）再次向港交所提交了招股书。凭据招股书显示，中国文旅为文化旅游物业开发商，主营营业为度假物业生长。不外，虽然打着文旅的“旗帜”，但中国文旅真正的“摇钱树”，照样地产营业。相关财务报表显示，2017-2019年，中国文旅文化旅游营业收益仅占0.2%、20.2%、19.3%。专家指出，地产商借扩文旅版块已不是首次，而中国文旅背靠老牌地产商中国奥园团体股份有限公司（以下简称“中国奥园”），在资金贮备，获取地产等方面均有一定优势，但多位专家也均示意，地产借文旅项目拿地建设抛售的例子也不少，现在来看中国文旅的旅游度假项目收入占对照小，还未形成自身文旅IP，能否乐成上市并在旅游地产手中分得一杯羹，另有待张望。

二度打击IPO

作为一家刚成立不久的旅企，中国文旅一直有一个“上市野心”。

今年4月17日，中国文旅向港交所递交了上市申请，而现今打开港交所页面，中国文旅的首次申请已成“失效”状态。据悉，根据相关规定，自申请日期起六个月内未获批准、被发回、被拒或已自行撤回的IPO申请，需重新提交IPO招股书。过时还不满一周，中国文旅的二次招股书又至。

10月23日晚间，中国文旅再次向港交所提交了上市申请。招股书显示，中国文旅成立于2018年，定位为文化旅游物业开发商，主要谋划文化旅游胜地内度假物业的计划及生长，提供文化旅游目的地相关服务（包罗旅店服务、景点咨询服务及景点治理服务）、旅店咨询及治理服务及旅游署理服务。停止2020年9月30日，中国文旅于恩平及中国其他地区拥有18个度假物业生长项目组合，其中8个项目为已完工、5个项目为生长中、5个项目为持作未来生长。18个度假物业生长项目包罗11个待售度假物业生长项目、1个持作投资及自用的度假物业生长项目、1个持作自行运营的度假物业生长项目及5个持作未来生长的土地。

与此同时，招股书中还提到，中国文旅谋划位于泉林黄金小镇的爱必侬泉林度假村，该度假村由泉林旅店别墅区与水禾田泉天下、华侨公馆一期的一部分、悦湖湾二期的一部分、那金谷景区及泉林黄金小镇内的配套设施组成。公司的收益主要来自租赁旅店客房、提供餐饮及票务服务。此外，中国文旅还在招股书中示意，公司还就英德巧克力王国（奥园团体旗下产业）的计划、设计及生长提供一站式景点咨询服务，预期英德巧克力王国将于明年1月前后正式营业，未来由中国文旅卖力治理英德巧克力王国。对此，成都高级经济师周正国提出，由于起步较晚，现在中国文旅还处于试探期，仍未找到自己的新模式。

房产收入占八成

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虽然要做文旅营业，然则中国文旅团体的主要营收仍然是房地产。北京商报记者查询招股书发现，中国文旅收入主要来自销售度假物业和文化旅游营业，但旅游营业在整体营业中占对照低。详细来看，招股书显示，2017-2019年，中国文旅划分实现营收1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元，其中销售度假物业划分为1.86亿元、2.67亿元、5.94亿元，销售度假物业收益占总收益的99.8%、79.8%及80.7%，而文化旅游营业收益仅占0.2%、20.2%、19.3%。直到去年，中国文旅的主要收入另有八成来源于房产销售，对地产依赖显著。

除了严重依赖地产营业，中国文旅的资金压力也不小。招股书显示，2017年终、2018年终及2019年终，中国文旅未归还银行及其他乞贷划分约为1.53亿元、1.02亿元及5.78亿元，公司债务或对其造成晦气影响；其中，2018年、2019年中国文旅资产负债率划分为632%、272.2%。

“从当前的收入模式中可以发现几个问题，一是作为谋划文旅综合体的企业，公司的体量现在来看相对较小；另一个关键因素则是地产营业营收与旅游营业收益的显著差距。”北京第二外国语学院中国文化和旅游产业研究院副教授吴丽云直言。实在，以地产收入为主，文旅项目蕴蓄人气是不少地产商在转型或拿地时的常用“招数”。而中国文旅除了是文旅企业，与地产企业中国奥园也有着不小的关系。

招股书还显示，中国奥园全资隶属公司悦景是中国文旅的单一最大股东，持股数目为28%；另外奥园团体前股东赵文炜、前高管谭嘉伟、当前高管林锦堂通过旗下公司，在中国文旅的持股比例划分为27.5%、10%、4.5%。针对上述情形，北京商报记者试图联系中国奥园，但停止发稿仍未收到回复。“实在中国文旅可以看做中国奥园的子公司，根据其当前的营收情形举行剖析，很有可能是借文旅名义开发房地产的企业之一。”有业内人士称。

未来路在何方

在吴丽云看来，基本上排名相对靠前的地产大户都在转型做旅游项目，既可通过文旅项目积累人气，又能动员地产销售。不外，她也进一步示意，文旅项目投资体量大，回报周期长，很难直接带来收益，“想要单纯靠文旅项目赚钱很难，尤其是地产行业做文旅，还需面临对市场环境掌握不佳、团队运营能力不足等问题。因此，不少地产商转型做文旅后一直是地产营业反补文旅项目，大部分文旅项目运营情形都不是很好，对照乐成的转型案例较少。”

与此同时，另有专家提出，从当前旅游市场生长情形来看，一线都会好的地块及项目已经很少，客流量高，人气强的旅游景区项目也很难拿到地产。“文旅地产的选址很主要，近年来海内的主题公园项目，如宋城、华侨城、海昌等主题公园品牌已经下沉至三四线都会，一二线都会空间极小，但旅游项目在拿地时相对容易一些，因此不少房地产企业实验辟出文旅板块。房地产企业做旅游主要有三种模式，第一种是形成自身IP，通过系统化的运营及营销推出自身的文旅品牌及项目，如华侨城等。第二种则是通过收购文旅项目、地产、综合体等实现文旅版块的搭建。第三种则是借文旅的“口号”来获取土地，但很少会真正建设运营项目，而是借文旅名头做地产开发。”专家称。

“地产商想打造自己的文旅品牌，是一个非常大的消耗，运营团队、创新力、营销力度等缺一不可，对企业的体量，运营效率等都有一定要求，而这些正是房产企业向文旅转型时的短板。”吴丽云进一步示意，房产用地与旅游用地差别，两者对区位优势的选择条件也不一样，想要同时兼顾二者的可能性很小。吴丽云还谈到，现在市场上仍缺乏好的旅游项目，房地产企业自身较为雄厚的资金实力也是其开发文旅项目的主要支持。未来中国文旅团体将向何偏向生长，还需要进一步考察。

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