深圳市住建局克日发出《关于切实规范住房租赁企业谋划行为的紧急通知》，明确指出，部分长租公寓接纳“高进低出”“长收短付”造成“爆雷”“跑路”的问题，已经引起政府部门高度重视和社会亲切关注。通知要求，住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价钱、加大企业资金断裂风险、损害衡宇权力人和承租人的合法权益。

相信你已看出，这个通知的靠山，是个体长租公寓企业泛起的爆雷危急。而危急的源头，直指“租金贷”模式——金融机构将租金贷款一次性发放给长租公寓运营商，租户按月还贷，运营商按月或按季将房租支付给房东。

金融机构赚取利息，运营商拥有了资金池，若是它将钱挪作他用，或者高进低出不足支出，就会泛起现金流问题，无法定时将租金付给房东，房东就可能接纳断水断电甚至驱赶租户等极端方式，令租户的合法权益遭受危险。

对极少数长租公寓企业露出出来的问题，要理性看待。

一方面，必须强化羁系。两头都要抓，前台和后台。前台是指收储房源阶段，坚决停止部分长租公寓运营商高价揽收房源的行为。从房东那里以远高于市场价获取房源，既会在短时间内直接推动租金上涨，也会埋下高成本的祸根，而这些成本终究要转嫁到租户身上。

后台是指租赁资金羁系。这让我想起一个事情。早年间，二手房买卖也是没有资金羁系的，经纪机构从买方收取的资金，到付给卖方，也存在一个时间差，而售房款远比租金的量大得多，若是个体经纪机构挪作他用，就有可能导致卖方无法定时拿到。正是发生了多起造孽经纪机构卷款逃跑的事宜，才引起业内和主管部门的警醒，推动第三方资金羁系制度的确立。这些年，基本没有听到卷款逃跑的事宜。

长租公寓的租赁资金，是否应该借鉴二手房买卖确立第三方资金羁系制度？值得探讨。在制度未确立之前，金融机构能否先行一步，试行将租金贷款直接发放给房东等措施？长租公寓运营商另行收取一笔佣金、服务费等。

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另一方面，不可将长租公寓这种业态一棍子打死。2016年以来的这一轮房地产调控，一个指导原则是“租售并举”。这几年，中央政府和各地一直在努力推动生长住房租赁市场，并拓宽了供应渠道，如试点团体建设用地建公租房等。

长租公寓是解决住房栖身问题的一种创新业态。尤其是集中式长租公寓，治理相对规范，大部分还会提供一些配套设施及服务，受到了都会年轻人的迎接。若是投资运营方能够在土地阶段入手，比如与村团体互助建设长租公寓；或者将空置厂房商业用房革新为长租公寓，切实降低刚性成本，从而以更具竞争性的租金推向市场，则会取得多赢的效果。

实事求是地说，困扰长租公寓运营商的一大问题，是二房东的谋划模式很难在短时间内实现盈利。少数运营商行使租户已交租金与实付房东租金之间的时间差，执行资源化运作，也是想填补成本，赚取服务费之外的收益，以期实现企业正常运转。但问题是，为了扩大规模，不计成本收储房源，当屋子出租率大幅下滑，后续资金无法弥补时，可能会对其现金流造成重大影响甚至泛起中止。何况是今年发生新冠肺炎疫情这种极端情形。

若是我们赞成，长租公寓仍是解决都会住房问题的一条可行路径，那么，当该业态露出出若干坏处时，就应有针对性地寻找解决办法。长租公寓运营商的配合难题是融资，在此方面，我小我私家的一个建议是，在长租公寓市场加速推动REITs（房地产投资信托基金）的确立。

据专家先容，美国公寓住宅类REITs已经成为其第二大基础资产类型。之前，已有房企和机构发行了一些长租公寓的ABS产物，但与需求相比，规模尚小，可持续性也有待增强。要从根本上解决长租公寓运营商的融资难题，确立规范的房地产投资信托基金制度，是时刻了。

REITs讨论已有多年。前不久宣布的《住房租赁条例(征求意见稿)》提出，支持生长房地产投资信托基金。业内早有呼声，加紧制订一部专门的房地产投资信托基金条例。在条例未制订之前，能否先开展试点?团体建设用地建租赁住房就是先试点再修法。

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