2. 项目 SWTO剖析

3. 总的投资款

4. 项目的盈亏平衡线

5. 周边竞争对手信息

亏损不确定性

除了120万总投资款外，接手后半年甚至1年内，极有可能连续亏损，且亏损的水平不小。这个项目住手亏损的有两大条件：疫情完全竣事、运营能力。

只有疫情完全竣事，经济逐渐恢复，旅店运营才有实展的空间。否则，项目一旦接手后，只能通过低价销售来止损，而低价的背后拼的是旅店老板的现金流实力，以及旅店老板对未来旅店业的信心和款式。

缺乏优质客源

疫情前，罗湖区域只有靠近万象城四周的旅店，才气享受福田会展中心参展的外溢的商务客人。正常情形下，罗湖区域旅店90%的商务客人，都是旅店周边3公里的商务客。罗湖除了万象城周边有商务客源支持外，其它区域主要以旅游客和休闲客为主。

2019年港独事宜影响，内地去香港的游客大幅削减。疫情封关，对罗湖旅店更上雪上加霜；疫情前，KTV、酒吧是罗湖旅店的主力客群，疫情后不少KTV、酒吧不能营业，甚至倒闭，导致休闲客源也急剧削减。

缺乏强有力的产业支持，是罗湖旅店面临的结构性的配合难题和生计逆境。对比，深圳南山区域，不难发现南山区域的旅店均价恢复水平要远好于福田区的旅店。南山区域高收入人群多、且高科技受疫情影响小。项目周边客源容量小且结构单一，是这个项目最大的销售风险点。

营收压力大

Ⅰ 客房体量大

项目按我们的方案革新后，总的客房数为97间，销售难度大。项目周边自己缺乏优质的商务客源支持、疫情整体的住宿市场整体需求泛起断崖式下跌。

97间客房在出租率都无法有保障的条件下，旅店的营收完全没有保障。小体量的旅店，至少可以通过低价换出租率，可以到达有用的止损。大体量的旅店遇到行业天灾，纵然低价也是无米之炊，规模不经济。

注册蓝冠娱乐反点_背负几座大山的酒店业，未来将若何？

Ⅱ 竞争大

项目的周边竞争大，可以从竞争对手调整信息表中直接体现出来（不管是出租率照样价钱）。另外，项目同栋大楼内有5家定位差别的旅店、长租公寓。在竞争力云云猛烈的区域，竞争的本质是客房的装修和旅店的服务。现实问题，不能能将旅店重新装修。在可以预见的未来，价钱战将是偕行之间的常态。

Ⅲ 配套单一

旅店80%的客源，来自于旅店周边3-5公里局限内。多做配套（全服务旅店）和提高品牌效应，可削减客户在选择旅店时对区域局限的限制。很显然，该项目只有单纯的客房，且非品牌旅店。

对于这类存量的旅店项目，只能通过增添早餐这类中档旅店的标配。若是再增添分外的配套服务，好比会议室、洗衣房、大公区等配套设施。革新涉及物业结构的可行性、时间成本、政策风险、整体的坪效、对旅店营业的影响等，诸多需要思量的因素。

单一的配套，客观限制了旅店获取周边3-5公里以外的客人的能力，制约旅店出租率的营收的提高。二次革新配套的空间和可行性都异常有限。不能基本解决配套单一的泉源，后期运营后劲不足，尤其在疫情眼前，能施展主观主动性小。

7. 互助方案

经由对项目的评估测算后，我们提供了以下两种解决方案：

托管方案

现在旅店业亏损是常态，而且该项目处于空置的状态。房东可以将旅店托管给我们团队，这样可以实时、直接削减房东的房租损失。可先通过托管的方案，将旅店谋划下去，等疫情竣事后，再将旅店以较高的价钱转让出去。这算是一种双盈的解决方案。

营收30%为房租

第1年每月房租按旅店总营收的30%，120万由我方全资投入。疫情恢复后，按项目周边的正常租金水平，或者在条约里提前约定好租金水平。

无奈房东只接受包租的模式，最后这个项目我们只能放弃了。2020年疫情，旅店业饱受到包租模式的疯狂荼毒。疫情年旅店的总收入锐减，高牢固的房租和人力成本所有转移到旅店投资人的身上。包租模式结构性风险大，且所有风险均由旅店投资人单向负担，最后酿成旅店老板给房东打工的壮观下场。

8. 低价转让旅店的风险点

现在市场上泛起许多低价转让的旅店，在评估这类项目时，有以下三个主要的风险点：

总投资款

总投资款除了转让费或装修款之外，还需要准备一定的资金，应对可能的亏损。尤其是大体量的旅店、高房租成本的项目，在1月、2月极有可能会泛起亏损。若是总投资款没有预留亏损的部门，旅店后期容易泛起因现金流而流产。

10%年利润率

在没有强势的市场利好因素下，2021年的谋划展望不要过于乐观。2021年整年总的净利率建议不要跨越10%，非盈利型旅店或矜持物业的旅店项目除外。小我私家预计，2022年3月以后大部门的旅店，才有可能引来稳固的增进。2021年的谋划可以按10%来制订，疫情真的提前竣事，可以动态调整预算目的。

关注现实利润

现在市场上有许多低价转让的旅店，在评估时，不能只看转让费的价钱。后期现实能发生的利润，或亏损的最大值，才是这类低价转让项目的最大风险点和雷点。纵然0转让费，接盘侠接手后1个月亏损10万，而且还不知道什么时候才气扭亏为盈。这笔生意，划算吗？

2021年项目现实能发生的盈利，是2021年评估项目时最大的落脚点。疫情未竣事，旅店谋划受限的客观条件太多，旅店后期运营能施展的主观能动空间小。行业性天灾眼前，看到的是旅店投资人带着资金和款式在裸泳，愿2021年旅店投资人早点上岸。