*本文经授权转载自  看法地产网

　　5月10日，由城建团体、城建生长及住总团体合共持股98.87%的北京京城佳业物业股份有限公司在港交所递交招股书。

　　自2019年终北京城建团体宣布与住总团体举行重组合并，快要两年时间地产营业重组的推动下，物管公司佳业物业将率先上岸资源市场。

　　据招股书披露，近七成收入来自于城建团体的佳业物业，项目结构也对照受限，在管面积中约九身漫衍在京津冀区域，是个名副着实的“偏科生”。

　　停止2020年12月31日，佳业物业条约治理面积和在管面积划分为3100万平方米和2910万平方米，其中漫衍于京津冀区域的在管面积为2600万平方米，占在管总面积的89.3%。

　　对大股东地产营业依赖度对照高，加上资源市场对于物业企业的态度逐渐理性和镇定，佳业物业能否突破第三方收入获得市场的更高估值呢?

　　依赖北京城建

　　据招股书披露，佳业物业是一家驻足于北京、隶属北京国资委、服务网络遍布天下的物业治理服务综合运营商，主要从三条服务线发生收入，即物业治理服务、非业主增值服务及社区增值服务。

　　停止2020年12月31日，佳业物业的营业局限已扩展至中国九个省市的九个都会，签约修建面积为3100万平方米，合共涵盖187个物业。

　　其中，佳业物业治理118个合计2050万平方米的住宅物业，29个合计120万平方米的商业物业，21个合计130万平方米的公共及其他物业，以及7个合计610万平方米的胡同物业。

　　收入方面，佳业物业的收入从2018年9.18亿元增添18.8%至2020年10.9亿元，年内溢利从2018年的4140万元增添66.2%至2020年6880万元。

　　招股书提到，北京城建团体是最大客户。佳业物业示意，大部门服务条约均与北京城建团体及其合营企业或联营公司开发或拥有的物业治理有关。

　　停止2018年、2019年及2020年12月31日止年度，来自向北京城建团体及其合营企业或联营公司开发或拥有的物业提供服务发生的收入，划分占佳业物业收入总额的69.8%、64.6%及65.4%。

　　停止2018年、2019年及2020年12月31日止年度，来自北京城建团体的收入划分为1.48亿元、2亿元及1.81亿元。

　　同时，得益于国资靠山的大股东，佳业物业除了住宅、商业物业外，还能够为国家重大工程、党政机关办公区、大型企业团体企业总部及历史文化风貌等物业类型提供全方位的物业治理服务。代表性项目如国家体育场(鸟巢)、国家石油自然气管网团体办公楼及史家胡一致项目。

　　这也是佳业物业怪异的竞争优势，在未来物业治理服务行业的生长中，随着文创园区、历史风貌的珍爱稀奇是在北京受到日益重视，将为着实现差异化生长、打造特色品牌提供无可对比的优势。

　　由于物业相对集中在京津冀，住宅的平均物业治理费也处于行业平均水平。停止2018年、2019年及2020年12月31日止年度，佳业物业住宅物业平均物业治理费率划分为每月每平方米人民币2.2元、每月每平方米人民币2.2元及每月每平方米人民币2.4元。

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　　结构过于集中

　　佳业物业是由城建团体、城建生长、住总团体及天街团体于2020年12月22日注册确立的公司，注册资源为人民币1.1亿元，由1.1亿股每股面值人民币1.00元的已刊行内资股组成。

　　该公司主要有四家隶属运营公司组成，划分为北宇物业、城承物业、城建置业、重庆物业。最早的雏形是确立于1991年北宇物业，是向住总团体开发的物业提供物业治理服务和供暖服务的公司。

　　大股东的营业结构也决议了佳业物业项目结构集中在京津冀，而在招股书中，佳业物业提到了上市之后的三年设计中，重心依然是京津冀。

　　其中，2022年内将收购主力在京津冀区域深耕的两家或三家物业治理公司的控制性权益;2023年内用于收购一家在下游物业治理服务行业(如安保、清洁及维修维护服务等)运营的公司的多数股权以及在京津冀区域深耕的一家或两家物业治理公司的控制性权益;2024年内用于收购主力在京津冀区域、成都、重庆或青岛深耕的两家或三家物业治理公司的控制性权益。

　　事实上，已在港股上市的物管公司中，烨星团体的营业结构与佳业物业十分相似。

　　据看法地产新媒体领会，烨星团体物业治理服务是营收主要泉源，这部门营业泉源于京津冀区域的物业治理服务收入占85.8%。

　　资源市场经常诟病烨星团体营业结构过分集中，创新不足。

　　烨星团体此前招股书显示，直到2016年，鸿坤物业除去京津冀之外仅在海南有营业结构。现在已往四年了，其拓展的都会有湖北、陕西、安徽、江苏、上海五个省市，其中陕西、安徽、江苏、上海，2020年的物业治理服务营收占比均在2%之下。

　　遥想招股之时，烨星团体果然发售认购倍数高达1948.62倍，头顶港股IPO“认购王”光环，但上市之后股价延续低走，市值不停缩水。

　　若何将资源故事继续讲下去，是未来赴港上市物业企业要面临的最浩劫题。

　　需要注重的是，2020年10月以来，包罗恒大物业、合景悠活以及世茂服务在内的新上市物业企业均于上市首日破发，今年新上市的的荣万家与宋都服务也都没有逃过首日破发的运气。

　　停止2月末，去年上市的物业企业有过半依旧保持在破发状态。

　　总的看来，随着上市物企以及可选择参考标的的逐渐增添，资源市场也在逐步冷却，投资者愈发郑重，市场对于物业股的评价和判断正逐渐回复理性。

　　在管面积仅3000万平方米的佳业物业能否顺遂踏上港股快车，有待考察。

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