最近帮粉丝同伙做深圳新会展中央周围某旅店投资可行性调研。由于项目总投入金额较大，调研内容包罗：周边租金水平、旅店市场剖析、周边旅店谋划现状。

针对这2周的市场基本面的观察，这期文章，和人人分享：投资新会展中央周围的旅店，能躺盈吗？

1. 存量旅店的谋划现状

新会展中央周边旅店现实的谋划现状，到底怎么样？

说明：

（1）现在疫情是旅店业低谷期，以上数据只能代表当下，不能代表未来 。

（2）有两家品牌旅店是新开业，新开业旅店确实有爬坡期。

（3）新会展中央周围旅店当下的生计现状令人堪忧，远不如市场宣传的乐观。

租金、现实出租率和均价，是所有旅店投资的要害。旅店需熬过眼前的“疫“关，才气享受到未来的市场盈利。

2. Rev par 低的缘故原由？

剔除新冠疫情对旅店业的负面影响外，现在会展周围旅店Rev par低有以下缘故原由：

 配套不成熟

2020年6月20日深圳新会展中央迎来第一场展会。现在周边配套商业、餐饮、交通等不成熟。配套不成熟，导致会展参展商少，周围旅店能享受到的市场盈利少。2019年上半年深圳福田会展中央总计举行108场巨细展会，2020年深圳沙井新会展中央上半年才举行9场展会（有疫情影响）。小我私人以为，新会展中央还需要2-3年的基建和商业配套，才气完全成熟，只有能熬到成熟后的旅店才气享受会展盈利。

 周边产业

新会展周边以低端制造业为主，缺乏稳固、优质的商务客源。大部门的旅店，非会展时出租率不足50%，这是现在会展周围所有旅店配合面临且需要解决的问题。尤其是距离会展远的大要量旅店，若是短期内无法发生质的转变，可以思量做部门的餐饮、集会配套，或直接将部门旅店的楼层分租出去，也不失为一种止损上策。

产物可替换性

新会展周围眼下配套不成熟、周边缺乏优质商务客源支持，未来旅店市场一定会好吗？

我们先来看看，距离深圳新会展中央约15公里的东莞长安的旅店情形。长安现在有5家5星级旅店，简朴作了一下长安旅店的观察，价钱如下（价钱泉源于OTA）

固然，以上价钱受疫情影响，是较低的价钱线。不外试想：纵然大展时代，长安旅店的价钱异常具有优势，而且是星级旅店，你是客人你愿意多坐6-8公里的车住长安的星级旅店吗？虽然并非每小我私人都市选择去长安，但一定会流失部门的会展客人。尤其是距离会展中央跨越6公里的旅店，被替换性较高，立项同前不能盲目乐观。

3. 谁是高租金背后的推手？

“唐探”番外篇文商旅项目等200亿新项目落户上海

租金高，是深圳新会展中央周围旅店现在亏损或低盈利的主要缘故原由。高租金主要有以下三个方面：

 物业产权属性

2015年深圳推出西进生长战略前，新会展中央周围的福永、沙井均是制造业的生产集聚地，鲜有商业。新会展大部门的物业都是厂房，厂房对应的是工业产权。商业产权、综合类商业产权物业，才是最适合投资旅店。这两类产权物业，消防刷新成本低。而工业物业改旅店，二次消防需要较多手续和隐性成本。这部门成本，房东直接叠加进物业租金上，它是新会展中央高租金的历史遗留缘故原由。

 二手房东

公摊面积、租金年递增率是租金的两大决议因素。新会展中央周围的许多物业都掌握在二房东手里，旅店投资人不得不与二房东签署租赁条约。沙井某二手房东，要求第三年起租金年递增25%，导致物业一直空置，无人接盘；某物业12000米的物业，现实面积不到10000米。高公摊、租金年递增，是旅店投资人的“吸血鬼”，此鬼不除市场难回归正常。

 市场误导

2016年深圳新会展中央正式最先建设，福永、沙井周围的物业租金最先一起爆涨，从15元/平涨到90元/平—100元/平，涨了约6—7倍。新会展中央对旅店的利好市场因素，是周围物业租金爆涨的支持点。各大旅店品牌BD，在投资人眼前推波助澜让其投资新会展中央周围的旅店，房东见势起价，导致周边物业租金盲目上涨。人为市场诱导，是抬高租金的罪魁祸手。

4. 新会展中央还能投资旅店吗？

 长租期

新会展配套尚未成熟，叠加疫情影响。未来1-2年内新会展周围的旅店很难产出高盈利，亏损或略有盈余，是大部门会展周围旅店的生计现状。基于现状，小我私人以为，投资加盟旅店品牌或单体旅店，只能拉长投资回报周期。这就需要较长的物业租赁限期（12-15年），否则投资会展周围的旅店很有可能倒打一耙，变为投资人的不良资产。

 足够现金流

现在会展周围旅店市场供大于求，高租金让周围旅店生计雪上加霜。足够的现金实力，是当下投资会展周围旅店的需要经济条件。否则，一样平常后期旅店泛起亏损时，投资人自有资金不足时，需要通过借贷资金笼罩亏损部门，借贷资金发生的成本加重投资人的经济和心理压力。没有足够的现金流的项目，难保证项目的连续谋划。

 控制距离

大型会展时代，客房溢价能力与旅店距离新会展中央距离呈强相关。旅店距离会展跨越6公里，竞争力锐减，且预算有限的参展客人可选择入住东莞长安旅店。跨越会展6公里的项目，现实能享受会展的市场盈利小，立项前需要控制租金水平，而且需要控制客房数目，建议60-80间。否则，就泛起现在许多旅店投资人泛起的被套牢的现状：高租金物业却无法享受会展盈利，数万万投资亏钱也只能含泪坚持。

 衡宇平安&名目

新会展大部门的物业房龄较大，大面积装修存在一定的平安隐患。为了平安起见，部门的物业需要约请专业的机构做衡宇检测讲述。确认物业平安后，方可投资立项。

另外，新会展中央许多的旅店，是由厂房刷新的。客房许多的窗户，只有一个不足1平的可以推开的窗户，或者窗户的面积较小。导致客户透风性差、易发生异味。加之，厂房周边多为生产制造业，旅店周边环境吵杂，影响入住体验。

 避开二房东

只管筛选一房东的物业。若是无法绕开二房东，至少要求将房租直接支付给一房东。通过二房东获得的物业，除了租金成本增添外，房租能否认时定额支付到一房东帐户上，是最大的财政风险。这样可有用阻止条约租期内，发生三方条约纠纷的风险。

深圳新会展中央周围的旅店，未来确实可期，但需要熬过1-2年。想要入手投资或接盘存量旅店，需要足够的资金和名目，不适合追求短期回报的投资人。

第一时间GET商业空间产业最新资讯 下载迈点APP

扫一扫下载APP

Airbnb和 RealPage推出独家公寓房屋共享解决方案