40号文和35号文政策加码，意味着超万亿的存量“资产IPO盛宴”将起，一场关于运营人的狂欢蓄势待发。

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早在去年4月，证监会40号文推出，中国证监会和国家发改委团结公布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关事情的通知》（下文简称40号文）。至此，我国公募REITs长跑探索13年，在2020这个“元年”正式拉开序幕。

1月15日，国家发改委投资司的35号文，又给这场公募REITs盛宴打了一针强心剂。

当天，《国家生长改造委办公厅关于确立天下基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目库的通知》（下文简称35号文）正式公布，新规强调：向国家发改委推荐基础设施REITs试点的项目，应从贮备库中统一选取，未入库项目不得推荐。

在35号文之前，各地公募REITs正凭据“地方发改委-国家发改委-证监会-上交所、深交所”这一申报流程有序举行。35号文推出后，业内人士剖析以为，这意味着公募REITs从试点事情走向了常态化。

公募REITs一经开闸，各种介入方争相抢跑，有基金连夜组团队抢份额。

停止去年10月尾，上交所试点基础设施公募REITs项目库和贮备项目库已经有50多单，深交所试点贮备项目已经跨越了20个。

到了2020年年底，首批不跨越30个公募REITs项目已完成了答辩。业内人士推测，凭据现在的进度，首批公募REITs项目有望于今年春节后推出。

公募REITs到底是一场多大的盛宴，谁能介入，跟哪些人有关呢？

首先，这是一场堪比A股体量的超万亿级市场。

现在中国已经形成了伟大的存量市场。停止2020年7月尾，中国铁路营业里程到达14万公里，位居天下第二；高铁3.6万公里，位居天下第一；天下公路里程突破500万公里，位居天下第一；城轨运营里程超6700公里。

据北大光华治理学院《中国基础设施REITs创新生长研究》，中国基础设施存量规模跨越100万亿，若仅将1%举行证券化，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。

博时基金以为，近万亿元的REITs市场规模只是守旧估算，若努力估算，市场规模约莫6万亿元。

若是拿公募REITs跟A股市场来对比，停止2020年终，沪深股市总市值已达79.72万亿元。按上市日盘算，整年共有396只新股相继上岸沪深市场，首发召募资金总额靠近4700亿元。

停止2019 年终（2020年数据未出），全球已有42个国家和区域立法推出REITs，合计刊行公募REITs数目为881支，全球REITs市值到达2万亿美元（约13万亿人民币），其中美国市场REITs市值占全球总市值的六成以上。

假如在未来某一阶段中国市场的REITs市值能跟美国旗鼓相当，那么至少也是一个9万亿的盘子，这个数字远比海内现在50家上市房企近3万亿的总值要高。

国金证券凭据 EPRA披露的数据以为，2019 年终全球79 个国家/区域商业不动产的总市值超 31.1 万亿美元，其中公然上市证券部门市值约为 3.8 万亿美元，其中REITs 市值约为 2 万亿美元。

戴德梁行讲述则显示，停止2019年底，亚洲市场上活跃的REITs共计178支，总市值达2924亿美元，其中日本的REITs市值占比跨越一半，日本、新加坡和中国香港三地REITs市值合计占比达93%。

其次，这将是一场资产运营商的IPO盛宴。

此前，业内在探讨地产下半场可能时，曾勇敢展望过：地产存量时代4大万亿级风口里，将泛起200家上市公司。

在现在的融资环境中，A股不太迎接传统地产开发商，港股也只给物业股高估值。公募REITs本质上是对资产运营商而非开发商的一种“偏心”。

对于存量资产运营商来说，公募REITs辅助这些公司手中的存量资产拧开了“现金水龙头”。

若是对标美国、新加坡的履历来看，REITs增进后劲也十足。

其中，腾飞房地产投资信托（Ascendas Reit）是新加坡第一只房地产信托基金，也是现在最大的商业空间和工业地产投资信托。停止2019年底，腾飞持有不动产数目达200 个，总资产规模达 138.6 亿新元。2002年，腾飞房产投资信托IPO的每股单价为0.88新元，至今已涨至3.04新元。

香港REITs“一哥”领展房产基金(0823.HK)现在的市值近1500亿港元（约1441亿港元）。2005年，领展上市时每基金单元的订价是10.3港元，现在已涨至69.2港元，足足翻了近7倍。

第三，这还将是一场运营人的狂欢。

40号文公布会，上海证券交易所债券营业中央总经理佘力曾在一场集会上强调，REITs实际上是资产和企业运营治理能力的上市。因此，从资产背后，REITs更看重的是治理人对资产的订价、治理能力和连续的资产注入。

而从羁系对于公募REITs底层资产的筛选尺度来看，到处都在强调运营的连续和稳固性。

好比，符合要求的项目运营期不能低于3年；未来三年公募REITs净现金流分配率不低于4%；收入要分散化，能够主要通过市场化的运营发生收入和现金流，且不依赖第三方的补助。

上一个时代，高周转为王，吃的是土地和政策盈利，运营这样的慢钱，不管是传统开发商照样二级资本市场都看不上。而早年投入运营的人，干的往往也都是苦活累活，市场无尺度，人才青黄不接。

公募REITs来了之后，运营人最先唱主角，价值被认可的时代也就来了。池塘变成了海，自然能容纳更多的探险家。

另外，这还将是一场地产基金介入的退出盛宴。

除了公募REITs申请人，在《通知》出台后8个多月的时间里，同样躁动的另有券商、基金公司、会所、律所等中介机构，保险、银行理财子公司、信托等公募REITs投资人。

这个市场到底有多热？

“都在抢，横竖优质项目一旦获批，前期人人一定都在抢，这是毋庸置疑的。”

这样一场超万亿的盛宴，不仅让存量运营公司兴奋不已，也引发地产基金连夜组队抢份额。

一家国资靠山的地产基金透露，早在去年11月，他们就闻风最先连夜组建团队，撒出人马奔赴天下各地跟正在申报公募REITs的项目方争取基石投资者份额。

但有些好项目异常难抢，就像泡泡玛特IPO前的那次份额之战一样，能不能敲开项目方的门，异常磨练投资团队的本事，固然更磨练机构的资金实力。

“现在欠好介入进去，横竖需要许多相同，光给钱不行，一方面你也不知道哪家能获批，另一方面人家为啥要你的钱。”

现在公募REITs已经上升到这家地产基金公司战略层面，公司甚至把公募REITs视为未来10年最大机遇。

不外，这场万亿盛宴，眼下跟大多数存量资产运营玩家们没多大关系，40号文早早将商办、住宅类资产排除了出去，最早能吃到政策盈利的照样资产运营状态加倍成熟稳固的新基建等资产种别。

02

这块诱人的万亿蛋糕，哪些项目有资格申报？哪些公司有望成为“第一个吃螃蟹的人”？

40号文划定，试点项目准入尺度主要有三个维度，第一个是区域，第二个是行业，第三个是项目。

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从区域的维度来看，重点支持的区域包罗京津冀和雄安新区，长江三角洲和长江经济带，粤港澳大湾区以及海南。现在来看，首批申报的项目主要就位于上述这几大重点区域。

从行业的维度来看，国家优先支持仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理等传统基础设施项目；另一方面，激励信息网络等新型基础设施（如数据中央），以及国家战略性新兴产业集、高科技产业园区、特色产业园区等。

值得关注的是，园区申报公募REITs，对产业用地的类型有一定的限制，基础资产的用地性子明确不能有任何商业和住宅用地，仅限工业、科研用地。

从项目的维度来看，有两个大的维度，第一个是严酷合规，好比项目权属清晰，已按划定推行项目投资治理，以及计划、环评和用地等相关手续，已通过完工验收。

第二个是必须是优质项目，项目具有成熟的谋划模式及市场化运营能力。

好比，项目运营期不低于3年；未来三年公募REITs净现金流分配率不低于4%；收入要分散化，能够主要通过市场化的运营发生收入和现金流，不依赖第三方的补助。

试点项目准入尺度，用一句话归纳综合就是：聚焦重点区域、重点行业中的优质项目。

从现在首批项目的申报情形来看，“重点区域”、“重点行业”两个条件基本知足，至于是否是优质项目，现在的披露信息较少。

停止现在，协鑫能科、光环新网、首创股份、渤海股份、东湖高新等上市公司通告了开展基础设施公募REITs申报刊行事情。

部门已申报的公募REITs项目（图片泉源：PropTech研习社制图）

从项目类型来看，现在已公然的5个项目中，城镇污水垃圾处理、水电气热等传统基础设施项目居多，但也不乏数据中央、园区等国家激励类项目。

从拟召募规模来看，光环新网申报的公募REITs项目拟召募金额最高，到达57亿元，首创股份以18.35亿元的拟募资额位列第二，其余项目拟召募金额均在10亿元以下。

从召募资金用途来看，主要有两个用途：一个是用于基础设施项目投资，另外一个就是归还存量债务。

光环新网申报的公募REITs项目不仅召募金额拔得头筹，也是现在为数不多以数据中央作为底层资产的公募REITs项目。

通告显示，光环新网申报刊行公募REITs的底层资产为：公司全资二级子公司中金云网持有并运营的中金云网数据中央。

中金云网数据中央创立于2005年5月，位于北京经济技术开发区，总计划建设面积约 10.5 万平，设计机柜数合计约 1.2万个。

光环新网拟REITs化资产——中金云网数据中央资质优异，是海内金融领域规模最大的数据中央外包服务基地。

财报显示，中金云网2017-2019 年营业收入分别为6.34亿元、7.7亿元和8.33 亿元，净利润分别为2.19亿元、2.8亿元和3.29 亿元。停止2019年底，中金云网资产欠债率为43.41%。

现在，中金云网数据中央项目主要收入泉源为数据中央外包服务费收入，主要客户包罗国有及股份制大中型银行、地方商业银行、保险公司、基金资管公司等。

而园区REITs申报方东湖高新，拟选取标的资产为武汉软件新城1.1期产业园项目，拟召募规模8.5亿元。

东湖高新系“武汉·中国光谷”的开发业主，而武汉软件新城生长有限公司于2012年5月建立，武汉软件新城一期于2013年完工。

公然资料显示，1.1期产业园项目位于武汉市东湖新技术开发区，为东湖高新团体聚焦于软件和信息服务行业所打造的全产业链主题园区。

停止现在，软件新城1.1期国际研发区17万平米周全投入使用，现已入驻天下500强企业IBM、法国阳狮、飞利浦、洛克希德、佰仟金融等三十多家海内外知名企业。

财报并没有单独披露武汉软件新城 1.1 期产业园项目的财政情形。

然而，有媒体报道，项目能否发生稳固的现金流，是发改委关注的重点之一。

相较中金云网，武汉软件新城的盈利能力堪忧。财报显示，武汉软件新城2019 年营业收入达2.76亿元，净利润达2.71亿元，其中，处置历久股权投资发生的投资收益贡献了高达3.54亿元的利润。2020年1-7月，武汉软件新城的营收达2632万元，净亏损约3268万元。

不外，现在产业园区公募REITs的申请照样异常火爆的。北上深各大产业园区主体都在努力申报，像招商蛇口、上海临港、上海张江，以及武汉、北京等地的多个园区都已经申请首批试点，但竞争也是异常猛烈。

然而，也有园区运营商以为第一批机遇跟他们关系不大，更多是盘活国企的存量资产。

一家市场化园区运营方卖力人称，现阶段来看，真正优质的资产不会发REITs，由于涉及到停业隔离，业主方不会舍得卖，而且国企的优质资产完全可以通过城投公司融资，融资利率远低于REITs途径。

不外，若是一些不是市场上最优质的，但有盘活空间的资产，若是能通过专业团队运转上岸公募REITs平台，那才是真正的价值体现。

03

虽说公募REITs是众望所盼，但第一批试点产物，无论是收益率照样市场流动性均存在许多不确定性。

海内的公募REITs，有四类投资人可以介入：原始投资人、战略投资者，机构投资人以及散户投资人。其中，30%的份额留给了散户投资者。

至于前面三类投资者，40号文划定，基础设施项目原始权益人介入配售，矜持的比例不能低于20%，扣除向战略投资者配售部门后，基础设施基金份额向网下投资者发售比例不得低于本次公然发售数目的70%。

网下投资者包罗：证券公司、基金治理公司、信托公司、财政公司、保险公司、及格境外投资者、商业银行及其理财子公司、符合划定的私募基金治理人以及其他中国证监会认可的专业机构投资者。

此外，40号文另有一条强制划定，这是介入者的一大硬性门槛：未来三年公募REITs净现金流的分配率原则上不能低于4%。

对于海内市场来说，4%的分配率并不是一件容易的事情，有业内人士以为，只有处于北上广深焦点地段，而且租金回报率比较高的物业才气到达4%的分配率。

银华基金董事总经理刘小平指出，凭据整理的近十年海内A股整个现金分配比率的情形，对于排名靠前的行业现金分配比率的中位数也在4%左右。

“跟现在已经介入过答辩的20家相关的公募REITs交流情形看，基本上现金分配比率的局限知足要求。以是和海内A股的市场环境相比公募REITs的股息率是有一定的性价比。”

泰康资产董事总经理朱培军则以为，凭据现在政策要求，公募REITs分红率不低于4%，但这样的收益率未必能够知足保险资金欠债方的成本。

“保险资金希望能够寻找到基础资产更为优良，运营企业的能力更为突出的，能够给保险资金提供更高的分红的REITs产物。”

反观全球公募REITs市场，40号文所划定的4%现金分配只能说居市场中心水平。

公然资料显示，美国、日本、新加坡市场的REITs分红基本保持在3.5%-4.5%的水平。中国香港市场受到整体流动性偏弱的影响，一样平常折价刊行，整体收益率也许可以到达5%-8%。

综合收益层面来看，2010-2019年，美国REITs指数累计上涨了155%，对应年化收益率7.7%，基本和标普500指数持平，显著高于十年期国债的收益率水平。

而凭据美国国家房地产信托投资基金协会（NAREIT）统计数据，美国权益性REITs近20年的年均回报率到达13%，比同期的纳斯达克指数收益率高4%，比罗素2000指数高3%。

眼下，海内公募REITs这艘大船已经启程，4%现金分配只是这个资金蓄水池的第一道挡板，全行业守候13年的这一场全新资产市场试验，能否开个好头，期待春节后揭晓谜底。