从云南城投宣布重大资产出售暨关联买卖预案到披露正式方案，已经已往整整半年多。

这段时间以来，云南城投发生了不少转变。保利介入混改已然停顿，控股股东云南省垣投团体转型文旅康养产业有了两大文旅企业助力，而云南城投董事长也由李家龙接替杨涛出任。

稳定的是，无论是省垣投团体照样云南城投这一上市平台，都在不停出售资产，当中还包罗转让西双版纳沧江文旅开发公司与西双版纳云辰置业有限公司予融创方。

可见，若是不是迫不得已，云南城投断然不会选择缩减出售资产规模这样的方式，其仍迫切需要资金回流。

11月26日，云南城投披露重大资产出售讲述书称，其于2020年11月25日召开了第九届董事会第十六次集会，审议通过了《关于公司本次买卖方案调整组成重大调整的议案》《关于公司重大资产出售方案的议案》等相关议案。 

与重组预案相比，本次重组正式方案举行了部门调整，首先是出售资产由原来的18家标的公司削减为11家标的公司。其次，买卖方式也发生了转变，从“拟接纳非公然协议转让方式”变更为“云交所公然挂牌方式”。

凭据北京亚超出具的并经省垣投团体立案的《评估讲述》，以2019年12月31日为评估基准日，本次买卖拟出售资产的合计评估效果为30.09亿元。

而此前预案所披露的18家标的公司资产预估值合计约50.9亿元，对照之下，此次现金买卖整整少了近20亿元。

据悉，云南城投及全资子公司天津银润拟在云交所公然挂牌转让标的资产，并由买卖对方以现金方式购置，省垣投团体将指定全资子公司康源公司根据不高于经有权限的国有资产监视治理机构立案的标的股权评估效果介入竞买云南城投本次转让11 家标的股权。

资产缩减缘何

讲述书的开头，便论述了继续保留7家标的公司于云南城投的缘故原由。其称，天津银润、奉化银泰、成都银城、台州商业、杭州西溪及杭州银云6家标的公司涉及云南城投的商业房地产抵押贷款支持证券融资。

凭据 CMBS 的相关条款约定“上市公司损失任一项目公司控制权”，即触发 CMBS终止条款，需要提前归还乞贷，涉及兑付资金约67.79亿元。

由于云南城投预计无法按设计取得 CMBS 持有人赞成修订上述终止条款，且归还 CMBS 款子的其他融资替换方案尚在审批过程中，为加速推进重组历程，拟将上述6家标的公司暂时保留。

同时，思量到买卖完成后，云南城投尚持有包罗宁波奉化银泰城、西溪银泰城等商业物业项目，为便于运营治理，拟将云泰商管暂时保留。 

这段说明当中，“暂时”为关键词。讲述书透露，针对本次买卖完成后，省垣投团体答应待涉及的CMBS设计赎回或终止或 CMBS 持有人赞成修订因云南城投对外转让项目公司控股权导致设计提前到期的条款后，以介入公然竞买等方式收购上述7家公司的股权。

看法地产新媒体查阅获悉，此番出售留下的详细标的为云南城投（包罗下属全资子公司天津银润）持有的11家子公司股权，分别为苍南银泰70%股权、杭州海威70%股权、平阳银泰70%股权、杭州云泰70%股权、宁波泰悦70%股权、宁波银泰70%股权、黑龙江银泰70%股权、淄博银泰70%股权、哈尔滨银旗70%股权、台州置业70%股权及北京房开90%股权。

基本上股权比例都与此前预案所披露的维持一致，破例的是，宁波泰悦原本为出售19%股权，现转变70%股权。而该公司股权结构为天津银润持股51%，宁波银泰持股30%，云南城投持股19%。

此前原计划直接转让云南城投所持有部门，而增添股权比例举行买卖之后，显著关联买卖会更庞大一些。资料显示，宁波泰悦开发“宁波?北仑银泰城”项目。

实在，关于本次买卖拟出售的标的公司，苍南银泰、杭州海威，平阳银泰、杭州云泰、宁波泰悦、宁波银泰、黑龙江银泰、淄博银泰、哈尔滨银旗、台州置业及北京房开的谋划范围都包罗房地产开发营业。

据披露，上述标的涉及的存量房地产开发项目已经基本开发完成。停止2019年终，已完工面积为381.74万平方米，尚在开发的面积为34.94万平方米，尚在开发面积占比为8.39%。

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转让事后，这又涉及云南城投与省垣投团体同业竞争的问题。而省垣投团体答应，本次买卖完成后，上述标的公司将不再新增任何房地产开发项目，已有开发项目待尾盘完工及实现对外销售后将逐步消除同业竞争。

另外，针对旅店谋划的同业竞争，云南城投亦示意，本次买卖后，上市公司在主营营业中将不包罗旅店运营营业。上市公司仅剩余英迪格旅店、万豪旅店和华尔道夫旅店三个旅店项目，2019年度上述三个旅店运营收入为2.79亿元，占经审阅备考报表中营业收入的比例为 4.95%。

至于商业物业板块，云南城投剩余商业物业项目 2019 年营业收入为 7.63亿元，占营业收入的比例为13.53%。而且，本次出售的标的公司下属的商业物业主要是包罗大型卖场、商业街等在内的都会商业综合体，其与云南城投剩余的商业物业在谋划区域及客户群体等方面存在显著差异，与省垣投团体不存在实质性同业竞争。  

但仍不可否认，买卖完成后，云南城投可能与控股股东及其控制的企业在房地产开发、旅店运营及商业治理等方面存在一定的营业重叠。 

债务缓解几何

凭据《评估讲述》，停止2019年12月31日，上述标的资产净资产账面价值合计37.75亿元，评估值42.98亿元，对应评估增值率13.86%，思量云南城投对于苍南银泰等11家拟出售标的公司的持股比例，挂牌底价为30.09亿元。

通告称，评估值较净资产账面值增添的主要缘故原由为标的公司剩余存货有所增值。

另一方面，各标的公司应付的债务规模并不算小。停止2020年6月30日，各标的公司应付云南城投及其下属公司的债务共计约141.04亿元。

凭据要求，受让方（即摘牌方）应向标的公司提供乞贷，用于各标的公司向上市公司及下属控股子企业归还债务。云云算来，受让方所应肩负的买卖金额跨越170亿元。

值得关注的是，之前预案披露的18家标的公司停止2019年12月31日，债务共计也才95.92亿元。历时半年多，标的公司债务规模为攀升状态。

而且标的公司作为债务人，停止2020年6月30日，由云南城投及其关联方提供担保的项目担保总额共计67.21亿元，担保比例对应的现实担保余额为59.15亿元。

如若出售完成，对云南城投的债务缓解有所辅助。于2020年6月30日，云南城投买卖前欠债总额为782.37亿元，资产欠债率94.52%，买卖后这一数据为724.04亿元，资产欠债率为94.75%。整整少了近60亿元欠债规模。

而盈利方面则没有受太大影响，于2020年6月30日，其买卖前归属于母公司所有者的净利润为-7.63亿元，而买卖后为-7.34亿元。

云南城投方面也示意，上市公司本次出售所持有的苍南银泰等 11 家子公司股权后，拟将收回的价款用于归还债务和弥补流动资金，以降低资产规模及有息欠债、优化资产结构、节约资金利息支出、减轻谋划压力。  

但云南城投依旧存在偿债风险。停止2020年9月30日，其资产欠债率为95.53%，流动比率0.92，速动比率0.10，期末现金余额12.63亿元，短期乞贷余额21.44亿元。

云南城投之所以急切地缓解资金压力，或许也由于其存在延续亏损进而被实行退市风险警示的风险。

由于2019年度经审计、2020年上半年未经审计的净利润为负值，若2020年度整年经审计的净利润仍为负值，将会被实行退市风险警示。其2019年度及2020年上半年实现归属于上市公司股东的净利润分别为-27.78亿元及-7.63亿元。

近年来，云南城投连续向康养地产和旅游地产转型。早于2013年，这一平台便最先提到要培育旅游地产营业。

现在，其出路也与文旅康养相关。云南城投将依托省垣投团体在文化旅游、康健服务领域的资源，着力构建“文化 土地 开发”、“旅游 土地 开发”及“康养 土地 开发”的三大营业板块，向产业地产商周全转型。 

另外，省垣投团体未来生长的最新战略定位是，将打造成为云南省文化旅游、康健服务万亿级产业的龙头企业。

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