2020年是长租公寓被高度关注的一年。

年头，面临突如其来的疫情，长租公寓企业们接纳捐钱、捐物，为一线医护人员免费提供床位，为受疫情影响的租户给予租金减免等，收获社会好评。

随着“租售并举”、“租售同权”的进一步推广，5月发改委示意，要鼎力生长住房租赁市场。一时间，种种利好政策新闻频出，各地努力增添租赁房源供应，扶持机构化企业从事住房租赁。

不外，随着疫情影响水平加深，此前激进扩张的公寓企业谋划问题逐渐展现，多家“高进低出”、“长收短付”模式运营的住房租赁企业疑似跑路，长租公寓行业遭遇空前的信用危急。

值得注意的是，行业暴雷企业的速率在增添，9月，住建部宣布《住房租赁条例(征求意见稿)》，对出租与承租、租赁企业、房地产经纪流动、扶持措施等六个方面作出详细划定。至此，长租公寓行业正式进入“强羁系”时代。

行业分化加剧，企业“瘦身”以谋生长

现在海内长租公寓企业，谋划模式主要分为重资产、轻资产两种。而凭据物业漫衍，亦可分为集中式、涣散式。

近年来，以万科泊寓、龙湖冠寓为代表的集中式长租公寓生长趋稳，而以蛋壳、相寓、青客为代表的涣散式长租公寓，生长正陷入瓶颈期。

8月万科宣布2020上半年中期业绩，数据显示，2020年上半年，万科泊寓累计开业12.7万间，规模实现再突破。

2016年以来，万科努力布局长租公寓市场，2018年将租赁住宅营业确立为焦点营业，彼时泊寓累计开业房源仅6万间。停止2020年上半年，泊寓规模已增至12.73万间，租金收入到达10.5亿元。

而龙湖冠寓今年收入也更进一步。财报数据显示，2020年龙湖团体上半年实现物业投资营业不含税的租金收入为33.6亿元人民币，其中租赁住房占比到达21.8%，简朴换算，现在龙湖冠寓的营收规模到达7.32亿元。

值得注意的是，停止讲述期末，龙湖冠寓已累计开业房间数达7.9万间，增速较2019年期末进一步放缓。

只管2017年至2019年，长租公寓行业受政策盈利影响生长势头强劲，但疫情带来的影响仍不容小觑，头部企业的生长速率也不得不最先放缓。而龙湖要实现冠寓“年内开业10万间、实现租金收入20亿元”的年度目的，也需面临不小的压力。

另一方面，从已宣布的数据上看，现在涣散式长租公寓企业所面临的市场环境加倍严重，适当的“瘦身”，更有利于企业的整体生长。

据我爱我家财报显示，今年上半年，旗下相寓在天下治理房源规模25.3万套，房源数较2019年期末削减约2.3万套；实现收入7.31亿元，同比下降15.05%。

现在，相寓正在努力调整营业结构，清退租金价钱与市场水平偏离较大的在管房源，以便应对疫情影响。同时市场新闻显示，自若亦在接纳相似的行动，要求旗下营业员要“审慎收房”、“利润为先”，大部门位置、户型不太好的房源到期后不再续约。

另一方面，在行业普遍处于亏损状态的情形下，乐乎公寓公然示意今年3月份实现了周全的盈利和现金流回正。

作为租赁市场的主要组成部门，长租公寓行业未来仍拥有可预期的政策盈利，以及租住形态升级带来的伟大生长空间。

与此同时，新冠疫情加速长租公寓行业的分化，市场迎来新一轮洗牌。资源会加倍理性化，清晰甄别公寓企业的投资价值。以上，也将进一步刺激长租公寓企业更好地思索生存之道，在扩张与运营间找好平衡。

租赁乱象整治加速，规范运营已成趋势

9月，上海、杭州、苏州、成都、广州等多地泛起公寓企业接连暴雷。据看法指数不完全统计，停止2020年第三季度，传出暴雷新闻的企业已超20家。

为了整治长租公寓行业的乱象，9月以来多个都会羁系部门进入强羁系状态，宣布提醒风险，开展住房租赁企业金融风险排查，并宣布资金羁系新规等。

其中包罗上海、重庆等七个都会针对长租公寓市场宣布住房租赁风险提醒，提醒承租人郑重选择互助企业，小心“高进低出”、“长收短付”的易暴雷公寓企业。

而在资金羁系方面，杭州、西安、成都、南京4城出台新政，确立住房租赁资金羁系制度，启动专款专用账户，通过银行专用账户对长租公寓积累的租赁资金，举行羁系，制止违规挪用。

值得注意的是，自9月30日正式执行租赁资金羁系制度以来，杭州成为公寓企业暴雷重灾区。月内新暴雷长租公寓企业守旧到达5家，为年内单月最高。这也直指现在长租公寓行业鱼龙混杂，未来地方对租赁企业的资金羁系将会成为行业生长的要害。

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9月7日，住建部宣布《住房租赁条例（征求意见稿）》。值得注意的是，该例文件是住房租赁领域首部条例性文件，在长租公寓行业乱象频现、急需弥补羁系纲领性政策的要害时刻出台，对规范行业谋划行为具有非常主要的现实意义。

当中值得长租公寓企业关注的是，第二十二条提出“住房租赁企业及从业人员不得违规提供金融产物和服务、不得行使承租人或者衡宇权利人名义套取信贷资金，住房租赁企业不得以遮盖、诱骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款等”。

此外，9月24日，天下政协在北京召开“确立‘租购并举’制度，加速住房租赁市场康健生长”网络议政远程协商会，对长租公寓行业提出了四项建议，包罗增添市场有用供应、培育多元化供应主体、加大财税金融扶持力度、加速出台住房租赁条例等，执行羁系与利好并行，推动租赁行业生长。

今年以来，疫情导致海内租赁市场连续低位，传统租赁旺季并未准期而至。在遭遇市场风险和更改的情形下，仍然要按约定缴纳租金，部门运营不佳的公寓，现金流难以抵御市场风险，导致谋划不善或资金链断裂而倒闭。

总的来看，虽然未来租赁市场生长潜力伟大，但随着资源退潮、疫情影响，部门行业乱象逐渐浮现，加速了行业洗牌，谋划能力不足的企业会逐渐被镌汰，行业集中度加速提升。

这也意味着，长租公寓企业的精细化运营与资金运作能力将变得更为要害。

谋划模式是短板，行业利润仅3%-5%

针对市况可以看到，造发展租公寓一再爆雷的缘故原由主要有三，当中最主要的是部门公寓企业接纳“高进低出”、“长收短付”的谋划模式，快速扩大市场占有率。

而这种“滚雪球”的谋划模式对市场风险的抗击能力较差，需要有壮大的资源支持。否则在受疫情等因素影响时，企业资金链会愈加重要，导致资金回流不及时而断裂。另一方面，在各地更严肃的羁系下，既有的问题会集中露出，并形成连锁反应。

同时，过高的金融杠杆亦是暴雷的缘故原由之一，长租公寓企业行使“租金贷”等融资方式，与金融机构互助，行使限期错配套取租户房租。金融机构将一年甚至两年的租金发放给长租公寓企业，而后者在提前一次性收到资金后，并没有将资金所有用来支付给房东，而是用于快速扩张新的营业。

另外，长租公寓企业一再爆雷的更深条理缘故原由，还与海内长租公寓市场的投资回报率低于其预期有关。此前某商业地产高管公然示意，长租公寓租金回报率只有1%。

不可否认的是，长租公寓是微利行业。看法指数针对某公寓企业举行研究，可以发现其衡宇获取成本也许占总收入的50%-60%；装修成本占到15-20%；一样平常谋划成本15%-20%，部门谋划系统成熟的企业可以降到10%，连系税费等杂项，行业利润仅有3%-5%。

由此可见，决定长租公寓利润的主要因素是衡宇获得成本。而随着房价的不停上涨，长租公寓的成本也越来越高，这也是为什么现在可以盈利的长租公寓企业凤毛麟角。同时，盈利水平低下也促使长租公寓企业快速抢占市场，以求薄利多销。

客群租赁看法转变，催生公寓产物多样化

从需求端看，我国人口总量较大，再加上地区经济和城镇化生长水平纷歧，相比其他国家拥有更高的流动人口，这也构成了推动长租公寓行业生长的底层因素。

凭据国家统计局2019年的数据，中国流动人口数量达2.41亿。同时，凭据国家卫生计生委流动人口司的讲述显示，流动人口中跨越2/3人群选择租赁住房。据此盘算，我国租赁人口有近1.63亿人，伟大的市场需求为长租公寓行业提供了广漠的生长空间。

随着经济生长，一线都会及焦点二线都会的房价经过了几轮快速上涨，高企的房价让越来越多的人最先望洋兴叹。在这种情形下，租房相对买房变得加倍现实，进一步扩大了衡宇租赁的市场空间。

另一方面，流动人口的内陆融入需求有了显著增进。国家卫生康健委流动人口服务中心宣布的2019年《中国都会流动人口社会融合评估讲述》显示，流动人口平均留居时长从4.8年增添至5.7年。同时，流动人口家庭化趋势显著，在流入地的平均家庭规模跨越2.5人，有跨越半数流动人口有历久在流入地栖身的计划。

另外，此前自若团结新华网宣布的讲述显示，2018-2019年度，20-30岁租客占都会租住群体84%，年轻一代已成为都会租住人群的主体。

而看法指数此前调研的情形亦印证了这一点，现在长租公寓市场上有58%的房源户型面积为10-20平方米。由此可见，为了迎合主要客群，长租公寓品牌在产物设置上主要以单人间为主。

而这一趋势或许会在未来发生转变，随着国家鼎力选举“租售并举”等行动，现代青年对租住理念也在发生转变。数据显示，25-29岁人群意愿最高，到达67.8%。

随着未来租赁客群的转变，长租公寓企业应该针对租户与产物的供需关系作出响应的调整。如近年公寓企业最先将眼光转向体量更大、产物类型多样的租赁社区，以知足多种租赁需求。

7月初，天下首个集体土地长租公寓项目万科泊寓成寿寺社区面市，共有901间租赁式公寓房源于今年所有推出。9月，旭辉领寓柚米社区上海浦江华侨城店亦正式入市，公寓部门体量超1800套。

相对一样平常的公寓，租赁社区体量更大、服务范围更广。而思量去化的问题，若是在产物设置上只做单一的产物来匹配单一的客群，显然是不实际的。需要设置差别户型的产物，以知足从独身、情侣、家庭，到差别时段、差别家庭结构的租住需求。

可以预见的是，随着长租公寓行业生长越发成熟，未来会有更多的公寓企业对新赛道举行探索，这也将进一步厚实租赁市场的款式。此外，“都会更新”、“旧改”亦有望成为住房租赁新的生长方向。

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