长租公寓爆雷频发于多个都会之际，整个行业已是一地烂泥。

作为中国赴美上市的长租公寓公司，青客公寓也难逃行业魔咒。青客在今年5月份被曝出资金周转难题，险些宣布倒闭。记者从相关人士处获悉，早在曝出危机时，青客公寓就通过上海市国资委找到中国建设银行出头解决。建行先从青客公寓手中接手了一批资产清洁、还没有出租过的空置房，后续给青客提供了一笔贷款，用于资金周转。

“若是青客未来还不上，建行会思量债转股，最终是不是通盘接手，建行也很疑心，由于青客公寓的底层资产很乱，不外青客背后有上海市国资委的身分，一旦爆仓对上海社会和经济民生影响很大，以是上海市不允许泛起这种情形。北京原本也想照方抓药，协调过蛋壳和建行，但似乎谈崩了。”上述消息人士示意。

一地鸡毛无人拾

除青客外，紧随而至的另有诸多规模较小的公司。最近两个月，AI财经社陆续收到上海岚越公寓、广州小鹰公寓的租客和业主的爆料信息。所有反馈无一例外：租客选择了这些公司的房源，一次性缴纳至少一年的房租后，因公寓方资金链泛起种种问题，无法兑现业主租金，导致部门业主暴力收房，租客连夜被迫迁居。

讲起这两周的种种履历，租客王佳懊恼又无奈。她听说过许多长租公寓爆雷的新闻，也在签约前频频确认过法人资质，但依旧“中招”了。“那时以为自己还挺郑重的，确认了业主跟小鹰公寓之间存在衡宇委托关系，还看了公司的资质和文件，都是齐全的，但才住了几个月就失事儿了，有什么用啊！”

2020年5月下旬，刚刚来广州事情的王佳，通过贝壳找房搜索到一套喜欢的房源，但带她看房的人却不是贝壳的事情职员，“在我频频追问下，对刚刚说自己是小鹰公寓的人，还强调他们公司跟贝壳有战略互助。”王佳没思量太多，她以为贝壳是个大平台，就算链家倒了，贝壳都不会。但对于第一次听说的小鹰公寓，她照样不太信托。然则一边处理事情，一边找屋子，消耗了王佳不少精神，当看到满足的屋子，她只想尽快定下来。

那是一套宽敞的一居室，小鹰的事情职员告诉王佳，若是选择年付，月租金3188元；若是是半年付，月租金3888元，半年之后还要再涨。崎岖立见的金额下，王佳选择“押1付12”，一次性交了41444元的房租。然而，6月初入住后，不到四个月时间，她便接到房东敦促搬离的电话。“业主说从8月最先小鹰一直没有定时支付租金，他想跟小鹰排除衡宇委托条约，打电话只是通知我尽快搬走，若是10月尾不搬，他就让物业停水停电，而且过来清空屋内所有物品。”

强势的业主让王佳感应重要，但她很快意识到要维权。“小鹰作为中心服务的公司，跟业主签的是资产委托治理条约，跟我签的是衡宇租赁条约，纵然他跟业主排除了委托条约，但跟我的租赁条约依然生效。没有理由我就应该被赶出去。”

王佳打通了市长热线，她的诉求是不希望业主停水停电，激化双方矛盾。但对方在核实后回复称，无法出台相关政策，要求有租赁矛盾的衡宇不能停水停电。她去派出所立案，警方的回复也只有三个字：等通知。

和上海岚越签署《衡宇委托条约》的业主刘敏也很无奈，她不想逼租客，但孩子马上就要读大学，家里另有老人要赡养，她和丈夫去年都做了手术，就靠房租补助些家用了。8月份，刘敏告诉AI财经社，若是她8月尾还没有收到租金，就要接纳强制措施，“要不报警，要不就难看一点，把家里老人送过去一起住。”原本准备请状师打官司，但最后她和租客都不想应付疲劳的诉讼，已经协商好各自负担响应的租金损失。

广州市住建局的事情职员向AI财经社示意，小鹰公寓的案件现在广东省政法委已介入，他们只能提醒租户，如遇到房东暴力收房，实时报警。“租户和业主都是受害人，现在没有相关文件划定是否可以收房。不外最近关于爆雷的讨论中，有些状师提出来，若是业主签了委托条约是不能收房的。”

在被问及政府部门若何从泉源杜绝以长租公寓名义泛起的“骗子公司”时，该事情职员示意，“实在我们也想杜绝，但不是我们说的算，现在激励民众创业，能不能开公司涉及工商局的问题了。我们住建局只针对房地产市场出台政策，确实各部门之间的联动没这么慎密吧。”

行业畸变

上周末，王佳去了趟小鹰公寓的广州办公室，她听说小鹰公寓的高层已经被警方控制起来，但真假难辨。

“前台只留了几个接待职员，卖力跟租户签署解约书。”小鹰方面答应，从2020年12月尾最先，把剩余租金和押金分六期还给租户。不外王佳对其的履约能力存疑，她以为该方案只是小鹰想把矛盾转移到租户和业主身上。

据贝壳研究院不完全统计，2017年至今，媒体公然报道的陷入资金链断裂、谋划纠纷及跑路的企业多达107家，“爆雷”时间发生在今年的企业占比近四成，近七成是由于“高收低租”的模式导致。

王佳示意，自己这套房的业主，当初与小鹰公寓签署的收房租金是4250元/月，但小鹰租给她金额是3188元/月。“我也很好奇，中心的成本小鹰要怎么负担。那时中介说，小鹰跟业主签3-5年，疫情事后，等屋子行情好转之后，我这个地段的房租绝对能涨起来，租到4200元以上不成问题，之后小鹰就有订价权了，若是不失事，后续资金链有可能运转起来，而且小鹰来钱的路也不只有租金一条，说是去做了投资。”

酒店灵活用工平台北昂科技获数千万元A轮融资

you 国际青年公寓华北区内部合伙人唐思凯向AI财经社示意，2018年最先，显著能感应长租公寓大热，资源纷纷进场，物业坐地起价。据他在北京历久调研领会到，根据北京的物价，在焦点地段拿项目，成本不能高于3.5元/平米。他记得2018年五矿地产有个项目地理位置非常好，准备从3元/平米竞价出租。“那时竞争对手基本不看我们出什么价，只要我们脱手，对方就多加5毛钱，最后这个项目硬是炒到了6.5元/平米。一核算，一个20平米的房间大提要租到8000元/月才气回本，这基本就不合理，厥后我们就退出了。”

易居克而瑞副总裁张兆娟曾示意，2017年最先，长租公寓市场上资源蜂拥而至，收购一栋楼往往是四五家公司在竞价。贝壳研究院统计，2015年以后长租公寓企业普遍感受融资难，在履历了两年专一拼市场份额以后，2018年龙头企业融资频率陡增。2018年长租公寓市场的股权融资额高达74亿人民币，是2017年的3.6倍，2019年停止9月的股权融资额更是高达114亿元人民币。

面临揠苗助长的行业空气，一些从业者恐慌落伍，一些投机者却冒险进入。当其时，物业持有者承袭“谁给钱多，就把楼租给谁”的原则，少少考量长租公寓公司是否有历久运营的能力，租客更是“那里廉价租那里”，于是“高收低租”的模式让一些人打起挪用资金的主意。

该模式的底层逻辑是：在租金贷的加持下，许多长租公寓运营商要求租客一次性缴纳一年或半年的租金，这样平台可以快速回笼一笔资金，行使支付的时间差形成资金沉淀。而提供租金贷的贷款公司通常不是正规银行，有些是网贷公司或非正规金融机构，放大了风险。

部门长租公寓运营商在资金回笼后选择扩大市场份额，另一部门入场者就是为了骗钱，通过建立壳公司，把收到的租金洗掉，然后称公司因谋划不善导致停业。由于建立时是“有限公司”，最后只需赔些钱了事。

唐思凯反思，长租公寓行业之以是不停“爆雷”，不仅是政策不完善和运营商谋划不力的问题，很大水平是贪心心理所致。“许多人把长租公寓看成资源游戏，实在这是个微利行业，需要细耕慢做，才气连续下去。”

现在爆雷的长租公寓平台，主要是以涣散式、中小规模的企业为主。一样平常这类公司进入门槛比较低，对资金和运营的门槛要求不高，许多是从小我私家二房东转化而来，而像自若、万科泊寓、龙湖冠寓和you 国际青年公寓这种集中式长租公寓，一样平常前期需要较大的启动资金，门槛相对更高。

贝壳研究院租用投资分析师黄卉以为，商业模式的脆弱性也是爆雷频发的缘故原由之一。“一是租金成本高，在主流的包租模式下，租金成本在总成本中占比跨越50%，而装修和运营也需要较高的成本投入。二是天真性差，房源的空置风险由租赁机构负担，在遭遇市场风险和更改的情形下，仍然要按约定缴纳租金，也就给租赁机构谋划带来了较大的谋划压力。三是精细化要求高，对企业的运营能力以及资金链治理能力要求较高，在市场的淡季和旺季，需要天真调整收房速率，但部门企业为了拓展治理房间规模，激进收房而导致谋划风险加剧。”

资金“防爆”的要害

2018年，当从业者还在着迷借助租金贷疯狂收房、极速扩张的时刻，景晖智库首席经济学家胡景晖曾向市场和政府羁系部门发出预警，称“长租公寓爆雷比P2P更厉害”。

从行业平均水平来看，长租公寓的回报率不足3%。唐思凯注意到，今年最先，即便是有“不差钱”的地产商靠山的长租公寓，也放慢了扩张脚步。“对我们来说，这是输出品牌治理的好机会，通过设计和运营把物业增值，从中收取治理费用，这种项目只要做好市场调研，不盲目信赖自己能超出市场价钱，就可以复制。”

对于扩张，唐思凯示意要镇定看待。他曾估算，一家长租公寓以5000元收房，再以凌驾市场价1000元至2000元的价钱出租，只要屋子空置一个月，企业一年的利润险些就没有了。

“我们现在只管在每个店做到收支平衡后，再去投入下一个项目。”实际上，今年的疫情也在磨练长租公寓的抗风险能力。唐思凯说，6月份北京疫情二次复发时，许多准备返京订房的人纷纷退房，让他承受了不少损失，现在市场回暖，他在北京苏州桥的项目已经满租，才算补上了亏损。

在黄卉看来，防止长租公寓继续爆雷，一是要提升行业进入门槛，严酷行政准入。租赁是民生行业，在前期分类羁系不完善的环境下，各种市场主体混业谋划带来不规范、不好管等问题。因此，提升行业的进入门槛，以削减未来谋划的“隐患”。二是增强对于长租公寓企业融资的扶持力度，尤其是正规谋划的企业，拓宽融资渠道，降低融资成本。

民心是最大的政治。2019年12月25日，住建部等六部门印发《关于整理规范住房租赁市场秩序的意见》；今年5月，中国证监会、国家发改委等团结公布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事情的通知》，多个地方政府最先对租赁市场加以整理；住建部还对即将出台的《住房租赁条例》最先征求意见。

在胡景晖看来，随着立法与行业羁系的增强、国家队进场，在有用聚集资源和政策去推动的前提下，长租公寓未来依旧大有可为。

（应采访工具要求，文中王佳、刘敏均为假名）

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