“存量时代”成为克日各大旅店行业流动上被提及最多的词。这并不只独存在于旅店行业，而是经由前几年飞速生长后，中国经济整体进入存量时间。2022年5月，国务院办公厅公布《关于进一步盘活存量资产扩大投资的意见》，要求加大盘活存量资产政策支持，切实做好盘活存量资产事情。

作为经济晴雨表的旅店行业感知愈甚，【向存量市场要增量】成为各大旅店团体的焦点战略。在华为“冷气”吹拂下，旅店行业全产业链都在追求谋划利润和稳固现金流的最优解。

存量赛道“鏖战”正酣

生怕任何一个旅店市场都没有中国这般竞争猛烈，全球TOP级的实力派悉数扎堆于此，一二线市场却已从增量竞争变为存量竞争。

基于中国旅游市场广漠的生长远景，希尔顿团体、万豪国际团体、洲际团体等国际旅店团体都将中国作为全球营业结构的焦点点。希尔顿团体设计2025年在中国市场的旅店数目到达1000家。万豪国际团体设计2022年在中国开设超50家旅店，并在2023年头迎来中国第500家旅店开业。而随同苏州金普顿竹辉正式开业，洲际团体在大中华区开业旅店规模正式突破600家。

7月30日开业的重庆映像万达美华别院是第一家万达旅店的小型精品旅店项目

在国际旅店团体深耕中国市场的同时，中国本土旅店团体也是加速生长。不仅有锦江团体、华住团体等头部旅店团体的不停加码，更有中腰部旅店团体的迎头遇上。以万达旅店及度假村为例，7月海内旅店开业8家，涵盖高端奢华到中端，和精品旅店五种类型，天下已开业旅店突破110家。各大旅店团体正紧抓窗口期，以主攻西南和东部的姿态举行天下扩张，深入存量市场，实现生长。

投资人与旅店品牌双向奔赴

【谋划利润】

存量酒雇主要由两部门组成，一部门是单体旅店，一部门是连锁旅店。他们或因硬件不停老化，谋划成本逐年递增；或是单体旅店势单力薄，生计空间被不停挤压；或是连锁产物陷同质化困局，无法知足新生代消费主力的需求，谋划业绩不停下滑……岂论处于哪个阵营，投资人的焦点诉求都是改变当下的谋划逆境，实现盈利。作为运营治理方，在猛烈的市场竞争下，旅店品牌也亟需通过有用的利润获取提升自身市场占有率。

综合两者来看，旅店盈利成为两者配合的目的。换言之，剑指旅店盈利，存量市场下，投资人和旅店品牌正双向奔赴。这是行业逐渐回归理性的一定效果，拿着PPT讲故事的年月已一去不复返，进入短兵相接，拥有【真本事】者胜的阶段。

行至行业生命周期中后端，旅店市场出现显著的两大特点：一是产物体验为王，要提供具有情绪价值的产物。二是谋划利润为本，要靠全链条的精致化运营获得利润。两者相互加持，相互促进，配合实现旅店谋划的复利循环增强。

万达旅店全链条定制杀出“逆风盘”

差异于新建的增量市场，翻牌的存量市场虽体量大，但要拿下却并非易事。正如前文所论述的一样平常，存量旅店项目有各自的痛点和堵点，并不能用尺度化的改建模式一以贯之，而是需要聚焦差异区域市场的特点，差异物业项目的痛点，举行因地制宜的定制化翻改焕新。这并不是一朝一夕就能具备的能力，而是需要时间的沉淀和市场的历练。万达旅店已经杀出了“逆风盘”。

据笔者不完全统计，2022年停止至现在万达旅店共拿下了23个存量旅店项目。其中，今年签约，并在年内开业的有成都万达颐华旅店、苏州吴中万达美华旅店、武当山万达悦华旅店·隐喜、遵化万达悦华旅店、无锡万达悦华旅店、重庆映像万达美华别院和大理双廊万达美华别院·朴宿等。

成都万达颐华旅店设计今年9月开业

综合万达旅店存量旅店项目情形，在品牌矩阵漫衍上，万达旅店已展现了团队在高端旅店、精品旅店、中高端旅店、中端旅店的存量翻改能力；在项目区域漫衍上，万达旅店已经逐步形成天下局限存量市场影响力。更为主要的是部门旅店经由一年多运营已经拿到了对照好的效果，充实说明万达旅店存量物业解决方案的市场乐成性。

进军存量旅店市场的团体这么多，为何万达旅店独被中高端和高端存量物业投资人青睐?笔者展望主要有两方面因素：

其一，相符当下消费市场需求的产物和场景。万达颐华旅店、万达美华旅店和万达悦华旅店是万达旅店做过深度市场调研，凭证当下新中产和年轻客群等主力消费群体的需求和喜欢研发的生涯方式品牌矩阵。在知足新生代消费主力刚性焦点需求基础上，这个品牌矩阵既为他们缔造了厚实的体验场景，又为他们提供了情绪价值。武当山万达颐华旅店和万达悦华旅店业主直言看重的就是品牌新消费者定位和创新运营能力。

武当山万达悦华旅店于今年5月启动刷新事情，6月23日正式开门迎客。

月平均出租率比翻牌条件升了4.5倍。

其二，靠谱务实的团队态度。万达旅店举行存量翻改的务实态度，坚持做一个成一个的理念，在存量市场翻改中不停奠基品牌信托基础，逐步形成了“万达出品必属精品”的品牌印象。正如润米咨询首创人、海内着名商业照料刘润先生所说，“以后要凭靠谱赚钱了。”这在存量市场显得尤为主要，由于各个品牌间比拼的就是实打实的专业能力。

在这两个因素下面，笔者本文想焦点聚焦万达旅店的专业化能力。有人说专业化能力就是“你显著知道我在干什么，然则你就是干不外我。”这迁徙到旅店存量市场稀奇适用。作为古老行业，旅店的商业模式没有大改变，存量物业要焕然新生，基本路径就是翻改，可以说，人人做的事情本质上是相似。借力“旅店设计、建设和运营的一体化管控”系统，万达旅店已沉淀了一套已履历证的存量物业解决方案。

在这套解决方案中，运营前置的准确度是各大旅店团体竞争的底层赛点。经由前期的高速生长，成熟的旅店品牌和投资人都已深刻熟悉到旅店利润影响因素的庞大性，而能否在计划期就对各个影响因素举行准确的前置考量，进而对利润卖力成要害。

在这个层面，万达旅店是在计划的最初阶段，就聚集成本和项目团队、运营团队、室内外设计师和机电工程师配合事情。依附运营履历及万达旅店上百亿的投资建设数据，通过对项目所在区域市场需求的深入研究，再连系项目物业的特点、现在谋划的挑战和痛点，人人从各自专业角度出发，为翻改项目定制最优的翻改计划，且不停优化盈利模子。换言之，进攻存量市场的旅店团体必须像万达旅店一样具备多部门团结现场前测-设计-建设-运营治理全链条能力，且人人力出一孔，努力向旅店翻改要利润。

上海打浦桥万达悦华翻牌刷新前后对比

以运营了两年的上海打浦桥万达悦华旅店为例，旅店于2020年4月5日启动翻牌。在经由84天一直业翻牌事情后，全口径的平均单房投资仅2万元，开业首月出租率高达98%，RevPAR相比之前翻了一倍；在今年上海疫情竣事后，旅店运营快速恢复，8月份的RevPAR到达去年同期的120%。长白山万达悦华旅店于去年换牌翻新，工期仅56天，于11月18日正式开业，并在双十一雪季大促流动中成为超级目的地爆款产物，首发1小时销售超17,000份。不确准时代，人人尤为希望获得确定的功效。在业绩提升的翻改旅店案例珠玉在前，理性的投资人选择万达旅店举行翻改的意愿度和行动力更强了。

在市场整体承压的境况下，存量物业投资人或多或少都有思索翻改。“做”与“不做”间的天平由于投入成本问题往返更改。在翻改出效果的事实案例下，谁能辅助投资人花小钱办大事是决胜要害。而这磨练的就是品牌修旧利废的正确度，将钱花在刀刃上。

增量市场的新建是借力集采等优势，辅助投资人省钱；存量市场的翻改则是连系详细物业项目情形，以最高性价比的方式，优越的处置“改”与“留”的问题。详细翻改优化时，在坚守一定的品牌尺度基础上，万达酒雇主要聚焦标识系统、室内设计、IT系统和智能科技等方面，因地制宜举行修旧利废的刷新，以获得最优的效果。

近期开业的苏州吴中万达美华旅店刷新前后对比

以7月开业的苏州吴中万达美华旅店为例，通过创新性的设计理念和工艺落地方式，旅店完善诠释了“小投入，大变样”。驻足业主的角度，万达旅店能留尽留，以轻刷新的方式，降低投入成本，并使之重新焕发生气，追求投资回报率最大化。

苏州吴中万达美华旅店保留了原有石材墙面和地面，让质料承载着时光的影象，通过在靠山墙上增添金属装饰屏风，以此打开"穿越时空"之门。

用户视角，业主头脑，再辅以“旅店设计、建设和运营的一体化管控”，万达旅店已经在旅店存量市场撕开了一个口子，深耕生长。但这只是它商业图景中的一部门，背靠万达团体，它能做得更多，在国家政府努力推进的都会更新中施展更大的能量和价值。

据透露，由非标民宿翻改而成的精品旅店—重庆映像万达美华别院所在的重庆映像商业街将交由万达商管运营治理。在这整个商业地产项目中，万达旅店和万达团体旗下的其他业态有用协同，助力整体效益的提升。

存量 ？=旅店未来

当一些旅店存量物业苦于缺乏专业运营治理，困于利润困局的当下，以万达旅店为代表的运营者们现在所取得的乐成案例具有优越的启示意义。笔者总结如下，以抛砖引玉。

与新建差异，存量物业焕新需要思量的内容更为庞杂多元。以是【商业运营】的充实前置就显得尤为主要。详细落地上，要以盈利为目的，围绕旅店业态全生命周期（投、融、建、管、退）举行项目适配性的定制化思索，实现存量物业价值最大化和可延续谋划。由于旅店谋划具有怪异的商圈特征，以是旅店品牌要依据厚实的项目履历积累，对应差异区域的客群需求，提供多元化的品牌和产物选择。万达旅店在生涯方式旅店品牌系列上就拥有高端生涯方式品牌万达颐华旅店，中高生涯方式品牌万达美华旅店和中端品牌万达悦华旅店。

无锡万达颐华旅店的万咖啡以“日咖夜酒”、樊登念书阅读空间和多样沙龙等“百变空间”优势获适合地“网红首店”的殊荣

随同生涯水平提升，消费者加倍注重品质与服务，追求新潮、有趣、高阶的消费体验。存量物业简朴的外立面或软装的更新已无法知足需求，而是需要举行产物内容升级和体验场景重塑。好比万达美华旅店就是为乐于尝鲜，以兴趣为王；热爱社交，分享精彩生涯；移动互联，拒绝繁琐，以及个性自由和享受当下的年轻一代消费者而生的旅店品牌。此外，背靠万达团体，在做好消费者基本需求知足的同时，万达旅店还在空间中努力实验打造新消费场景，以自创咖啡品牌万咖啡为焦点，塑造空间百变、场景多变、产物多样的共享空间，从而提升旅店整体坪效。

数智化已经成为旅店行业不能逆的生长趋势，存量旅店必须巧妙的借助各项智能化工具向精致化运营要效益。这主要体现在两个层面，一个是知足消费者层出不穷的智能化需求；另一个是依赖数字化手艺实现集约化高效治理，赋能谋划，提升竞争力。就此，万达旅店及度假村早在2018年就最先计划数字化事宜，2019年通过万达美华旅店在消费触点数字化、运营历程数据化、整体营业在线化和数据决议智能化四个方面，举行数字化现实的应用落地。

基于盈利效率提升的需求，传统的旅店 景区套餐，连系生涯方式体验的住宿 咖啡、住宿 精酿、住宿 影戏和住宿 新零售等差异形式的业态组合正越来越多。人人努力探索若何凭证最前沿的消费动态，天真调整业态组合，向模式创新要利润。基于万达商管、万达影院、万达体育和瑰宝王厚实的运营治理履历，万达旅店能加倍迅速的行业态计划调整，并从团体海量品牌资源中挑选出合适的品牌，追求谋划的反卷破圈，提升整体效益。

让存量物业焕发青春是“都会更新”远大叙事中不能或缺的一笔。对于旅店品牌和其所在的团体而言，这是趋势也是时机。现在各大旅店团体北上南下，都在存量市场赛马圈地。谁能以一套已履历证的解决方案，实现有用规模的增进，谁就能实现高质量生长。显然，通过中端、中高端和高端品牌旅店存量项目的市场磨练，万达旅店已经取得了阶段性的胜利，并沉淀出了一套颇具万达特色的系统。未来，我们期待更多的旅店品牌能在存量市场中获得自己的增量。