从肆意生长到规范化生长，住房租赁行业在国家政策的指引下，逐步完成洗牌，进入到全新的高质量生长阶段。

当2022年政府事情讲述再次强调房住不炒的主基调，“坚持租购并举，加速生长长租房市场，推进保障性住房建设”被定位为行业新的生长偏向，若何紧跟政策盈利，在“民生”的行业基调下，努力、康健、耐久地融入国家稳固生长的远大叙事中，成为每个住房租赁企业不得不思索的问题。

政策盈利下

住房租赁进入大资管时代

在房住不炒的顶层设计下，国家深入构建全新的住房系统。

日前，住房城乡建设部副部长姜万荣示意，以知足群众基本住房需求为重点，充实思量差异群体的住房条件、支付能力的住房保障系统正在研究确立中。政策指导下，“十四五”时代，我国40个重点都会设计新增保障性租赁住房650万套。

▲ 图源：天津南开王顶堤店

保障性租赁住房规模正飞速增进。而公募REITs正式破冰，也意味着保障性租赁住房“投-融-建-管-退”全链条的买通，笼罩资产治理全生命周期的闭环正式组成。

对于保租房的持有者与运营者而言，完善的投融资机制，将有利于介入主体进一步拓宽融资渠道；而在资管逻辑下，或受到资产保值增值的魅力吸引，或由于完整的退出机制驱动，可以预见的是更多资产持有方以及运营主体，投入到保租房的建设中，协力深化保租房市场化历程。

而参考新加坡、日本等外洋市场的成熟履历，随着乐成案例的积累以及市场化历程的推进，REITs也将不再局限于保租房领域，更多契合租赁住房市场生长的优质项目，均有望成为REITs的底层资产，最终推动全行业向资管的逻辑更迭。

届时，住房租赁行业将周全进入大资管时代。

在时机眼前，同样也有挑战。正如“投-融-建-管-退”全链条的买通，大资管时代是一轮对介入企业综合实力的周全磨练，不再仅是某一阶段的租金收益，而是从投资、定位阶段最先，履历融资、建设、运营，以退出为终点，将全生命周期作为因子，将耐久可延续的现金流作为尺度，举行新一维度的考量。

这与鼎力生长租赁住房的偏向自然是相契合的。随着行业民生底色加深，“微利”作为未来的行业基调，租赁住房运营者们要肩负的，自然远不止是“收租”，而是一个助力租赁住房行业康健生长的都会租住空间焕新者。

强资管下的真正长租

自7月份，纳入基础设施REITs试点局限以来，保租房REITs延续受到市场高度关注。而基于稀缺性、资产具备较强的稳固性和抗风险能力，保租房REITs在刊行阶段即受到市场投资人的高度认可，三支产物拟认购份额数目均跨越100倍。

金融资源青睐的是能延续升值及带来优质现金流的资产。保租房REITs股息的可延续性以及资产未来保值增值的预期，是资源看好的逻辑；同时，对底层资产也提出了保障属性高、租户稳固、出租率高、运营能力佳、收益较为稳固等更高的要求，归结起来即是资管的能力。可以看到，从2017年的千帆启航，到2019年的行业洗牌，再到知足更多民生属性的保障房时代，行业头部企业资管能力正在延续获得提升。

以冠寓为例，从龙湖冠寓的2022年中报来看，停止上半年终，天下开业超11万间，出租率到达93.3%，开业跨越6个月房源出租率为95.4%；龙湖冠寓实现租金收入11.8亿元，同比增进11%。在6年时间里，运营模式笼罩轻资产、中资产和重资产等差异类型，在行业中向下扎根，向上生长。

无疑，在行业逐步成熟的历程中，资管能力被摆上了更主要的位置，而以冠寓为例，至少在产物与服务能力，实现精神链接的社群运营能力，以及数字化能力可以略见一二。

1、定制化、精致化的多元产物与服务 

立于底层商业模式之上的是产物与服务模子，也是消费者端可以直观感受品牌实现资产变现的必经之路。

事实上，自2016年“租售并举”提出以来，租客们对于租住生涯的品质需求亦在不停提升，不止是曾经清洁、平安的环境与单纯的“住有所居”，更是现在厚实而多样的定制化、精致化以及耐久栖身的需求，是个性化的物质以及精神层面的知足。

顺应消费习惯的转变，不停打磨发现、知足多样化需求，以切实有用的行动提升新世代人群租住生涯品质，亦是保持耐久出租率、知足度居于高位的基本能力。

▲ 图源：冠寓室内公区图

据龙湖冠寓先容，在产物与服务的3.0阶段中，是更贴合生涯习惯的产物功效设计和更厚实的全生命周期服务打造，为消费者缔造加倍恬静、友好、无忧的长住生涯。

围绕租户生涯轨迹，龙湖冠寓在入户门、办公、休闲、睡眠等8个户内模块积木式拼接出的105个尺度户型。此外，基于装配式装修手艺的成熟，房间在装修效率、品质以及成本的综合提升。

一个简朴的例子，曾经传统卫生间7天左右的装修施工时间，在接纳装配式集成装修后，被缩短至四个小时，且加倍环保、更易打理维护，仅翻修成本就可节约 66%。

同时，在长租适用性上，冠寓也睁开了进一步的思索。例如，在收纳空间上，选择了收纳功效更强的板式衣柜、箱式床体，举行立体收纳空间的扩容；并通过冰箱容积升级、入户标配洗衣机、差异长度名目沙发设置可选等一系列的优化提升。

连系新世代客户的需求及当下的审美趋势转变，冠寓对租住空间的颜值也举行了迭代升级，加倍简约时尚的整体空间导视，落地式整体衣柜设计，差异颜色、肌理纹路的墙饰面等进一步提升栖身空间的视觉整体感。

此外，在冠寓看来，租房体验不仅仅是周边的配套，以及诸如阅读区、健身器材等功效厚实公区设施，也离不开形式多样的社群流动，知足租户更多租住生涯的社交需求。例如，定期与不定期的社群流动，通过流程环节的全心设计，为年轻的租客们打开了社交壁垒，也为租住生涯植入更多惊喜；更主要的是，或露营、或桌游、或是篮球足球，甚至是微醺小酌，这些精彩纷呈的社群流动均由冠寓的90后、95后运营官们谋划，与相同岁数段的现代租客自然相契合。

▲ 图源：龙湖冠寓运营官

2、追求精神链接的客户运营

随同情绪经济的生长，若何通过服务为租客缔造情绪价值，也成为住房租赁企业的必修课。

在行业生长早期，集中式长租公寓品牌就倾向于运营社群文化，龙湖冠寓也不破例。聚沙成塔，基于6年的实操履历，龙湖冠寓形成了一套完整的内容系统，沉淀出一套社群运营的逻辑与打法。

现在，龙湖冠寓把围绕消费者租房全流程触点服务体验纳入“GOYOO星球”，并将之作为承载冠寓理念和精神价值的IP符号举行运营。

通过能够带来感知的放心平安的栖身生涯、心旷神怡的颜值外观、触手可及的社交流动、以及厚实的生长课程等等具象化的产物服务，冠寓将“GOYOO星球”IP落地，其焦点即是以社群文化、价值与精神特殊符号的形式，为每一位年轻人带来价值观上的共识体验，打造归属感、幸福感等等情绪价值。

从自身生长而言，通过“GOYOO星球”，龙湖冠寓与租客确立深度信托和支持的情绪链接，以一种更亲热&轻松的方式实现共情，吸引更多租客将龙湖冠寓作为耐久选择。

站在住房租赁行业生长的角度上，龙湖冠寓的创新实验将为其他企业在用户运营探索上提供新思绪和偏向。回归行业民生本质，GOYOO星球将为在都会奋力拼搏的青年人带来富有个性的栖身空间和快乐协调的社群关系，真正实现长租即长住的美妙都会租住生涯。

▲ 图源：冠寓社群流动

3、数字化能力延续助力

差异于传统房地产营业的高杠杆、高周转、高增进，住房租赁营业更多强调若何通过精致化的运营，在“微利”中尽可能获得盈利。

用一位行业人的话说——住房租赁行业赚得是辛劳钱，而运用数字化系统，在不影响租客体验下优越的降本增效成为住房租赁企业的一致选择。

据先容，现在，龙湖冠寓数字化六大智能系统、数据化平台、九大链条工具买通全链条生态，笼罩90%的场景，围绕“投、融、建、管”等环节，为租客、门店、业主等提供全场景的服务与支持。

在制作阶段，龙湖冠寓通过工程治理线上化协同平台实现了数据在线化，并通过数据在线纪录和大数据积累剖析，赋能参建各方项目的一线治理职员，同时为营业职员和分供方高层提供决议依据和分供方评价依据。此外，连系龙湖AIoT手艺，龙湖冠寓实现门店开业检、开业巡检功效等100余项开业检查的线上化，在严控品质的同时也有用节约时间、人力成本，提升效率。

在运营阶段，龙湖冠寓通过自有APP为租客提供智能化服务——看房、签约、入住后的服务需求、水电、续租、转租，全生命租期的租房需求都可以通过手机在线完成。对于租客而言，这极大提升了租住服务体验。

与此同时，龙湖冠寓在2021年上线了自研的驾驶舱和指挥舱治理系统。在两个系统的助力下，门店运营者可以做到谋划情形的实时监控、自动预警、智能订价、智能管控等，既能更好的保证租客的租住恬静，又能提升运营效率。更为主要的是，通过数字化系统对整体运营流程中各个节点的数据监控，龙湖冠寓能举行更为高效的数字化治理决议，并通过颗粒度不停细化的治理和对于市场转变的迅速应对，降低谋划风险，提升谋划效益。

可靠的数据驱动，优化资源设置，实现组织效能和转化效率的提升。拥有领先优势的龙湖冠寓，正借力数字化平台延续夯实资管能力，助力资产保值增值。

▲ 图源：龙湖冠寓成都上城天街店

▲ 图源：2020年12月，央视《新闻联播》报道，“十三五”成就巡礼，龙湖冠寓合肥长宁公寓精彩亮相

服务大局，共建都会新活力

自2016年正式启航，6年的延续打磨，龙湖冠寓在投资相助、研发制作、营销治理、运营治理、人才治理等偏向沉淀了突出的资产治理能力。而依托独占的数字化平台，冠寓也在为客户提供高品质租住产物和服务的历程中，形成了行业领先的焦点竞争力，助力资产保值增值。

与此同时，龙湖冠寓努力肩负社会责任，将自身生长融入国家经济建设中，并在经济建设中施展加倍努力的作用。

在保障性租赁住房赛道中，龙湖冠寓已经落地并开业龙湖冠寓长沙金融中央店、龙湖冠寓武汉新壹城店、龙湖冠寓合肥创富工坊二店、龙湖冠寓天津南开王顶堤店等多个项目， 且福建、苏州等多个项目入选住房和城乡建设部公布的《生长保障性租赁住房可复制可推广履历清单》中，树立行业标杆。

在做好市场性房源优质供应的同时，龙湖冠寓的产物研发迭代能力也获得了政府部门的一再一定。停止现在，龙湖冠寓已经与天下十余个重点都会政府及相关事业单元，如房管局、公租房治理机构、国家科技园区等相助落地40多小我私人才公寓项目，如龙湖冠寓长沙大科城店、龙湖冠寓武汉江发路店，龙湖冠寓天津天保青年公寓店、龙湖冠寓重庆仙桃数据谷店、龙湖冠寓沈阳南塔店和龙湖冠寓沈阳小北店，助力当地政府实现人才安居，构建更好的营商环境。

▲ 图源：龙湖冠寓长沙金融中央店

基于这份一定，龙湖冠寓也介入到更多都会存量资产盘活的项目中。2022年5月，国务院办公厅公布《关于进一步盘活存量资产扩大投资的意见》，要求加大盘活存量资产政策支持，切实做好盘活存量资产事情。停止2022年6月尾，龙湖冠寓已与北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、南京、合肥、长沙、青岛等多个重点都会政府及相关企事业单元相助，协助当地政府盘活存量资产，落地数个住房租赁标杆项目。

▲ 图源：龙湖冠寓北京亚运村关庄店

龙湖冠寓北京亚运村关庄店是由北京关庄地铁口的一处闲置旧厂区升级刷新而来；龙湖冠寓广州猎德大桥店和龙湖冠寓天津南开王顶堤店都是闲置宿舍的重新整修；龙湖冠寓西安电视塔店则是对一个40多年的老旧小区的刷新。这些项目经由龙湖冠寓的刷新运营，重新焕发生命力，在助力都会青年安居的同时，也为所在都会带来了新的活力。

结语

无疑，租赁住房行业正迎来一个最好的时代，也是最具挑战的一个时代。

新型城镇化的深入推进，新市民、新青年群体的涌现带来的延续增量；住房保障制度的构建，保障性租赁住房建设如火如荼；在都会更新下，更多存量资产亟待盘活的潜在需求；公募REITs市场未来可预见性的逐步开放，不动产资管迎来市场的显性拐点……租赁住房市场正展现出更多样的想象力。对于租赁住房企业来说，亦是挑战——新的资管时代，对企业谋划稳固性的要求更高，也是对企业综合能力的一次重新评判。